Оценивается здание незавершенное строительством у которого возведены фундамент стены и 40 перекрытий
Обновлено: 04.05.2024
Оценивается здание незавершенное строительством у которого возведены фундамент стены и 40 перекрытий
Выводы суда: суд признал отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства (процент готовности 10%) отсутствующим, а также отсутствующим право аренды на земельный участок для целей строительства, обязал освободить земельный участок (снести самовольную постройку) на том основании, что торги либо иные публичные процедуры при предоставлении земельного участка для целей строительства многоэтажного здания не проводились.
При этом, суд пришел к выводу о том, что фундамент в котловане с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями не является объектом незавершенного строительства. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Фундамент какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. по делу N А32-11191/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Краснодарского края в интересах муниципального образования город Краснодар - Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799) - Богданцова Б.В. (доверенность от 15.07.2016), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "ОПТСНАБТОРГ" (ОГРН 1072312008053), индивидуального предпринимателя Миргородского Виктора Владимировича (ОГРНИП 310230828600022), индивидуального предпринимателя Кулишова Сергея Ивановича (ОГРНИП 304230812100120), общества с ограниченной ответственностью "Кубань-СВС" (ОГРН 1142308013099), общества с ограниченной ответственностью "Редакция газеты "Всякая всячина" (ОГРН 1022301199304), общества с ограниченной ответственностью "СТАВИС-СВС" (ОГРН 1022301211470), третьих лиц: департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, открытого акционерного общества "Специализированное дорожное ремонтно-строительное управление N 1" (ОГРН 1022301218500), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубань-СВС" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-11191/2015, установил следующее.
Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), ООО "СТАВИС-СВС", индивидуальному предпринимателю Миргородскому В.В., индивидуальному предпринимателю Кулишову С.И., обществу с ограниченной ответственностью "Кубань-СВС" (далее - общество), обществу с ограниченной ответственностью "Редакция газеты "Всякая всячина", обществу с ограниченной ответственностью "ОПТСНАБТОРГ" о признании недействительными и применении последствий недействительности ничтожных сделок: договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного администрацией и ООО "СТАВИС-СВС"; договора от 30.05.2012 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного обществом и предпринимателем Миргородским В.В.; договора от 02.10.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного предпринимателем Миргородским В.В. и предпринимателем Кулишовым С.И.; договора от 29.10.2014 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного предпринимателем Кулишовым С.И. и обществом, путем признания отсутствующим права аренды общества на земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1; возложении на общество обязанности освободить земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1; признании отсутствующим права собственности общества на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:43:0205049:474, расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Рашпилевская, 181/1.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, ОАО "Специализированное дорожное ремонтно-строительное управление N 1", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Определением от 24.11.2015 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "ОПТСНАБТОРГ" (правопреемник ООО "СТАВИС-СВС").
В отзыве на кассационную жалобу прокурор просил оставить без изменения оспариваемые судебные акты.
В судебном заседании прокурор и представитель администрации указали на отсутствие оснований для отмены решения и постановления.
Представитель администрации также поддержал поступившее в суд заявление об отмене обеспечительных мер в виде ареста земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), принятых на основании определения Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2015. Изучив данное заявление, принимая во внимание, что обеспечительные меры введены в целях сохранения существующего правового и фактического положения сторон (т. 1, л.д. 134-137), с учетом отсутствия в деле доказательств, свидетельствующих о фактическом исполнении судебного акта (часть 4 статьи 96 Кодекса), суд округа пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены мер по обеспечению иска.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 19.08.1997 мэрия города Краснодара и АО "СДРСУ-1" заключили договор N 919, объектом которого являлся земельный участок общей площадью 7507 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Шаумяна 181 (в настоящее время - ул. Рашпилевская), для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы. Договор заключен на срок до 26.06.2002 (т. 1, л.д. 47-55).
Соглашением от 25.08.2005, заключенным администрацией и ОАО "СДРСУ N 1", площадь арендованного земельного участка уменьшена до 5960,98 кв. м, а также изменено разрешенное использование земельного участка - для использования зданий и сооружений производственной базы и строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой (т. 1, л.д. 56, 57).
Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 06.08.2009 N 70 на основании заявления ОАО "СДРСУ N 1" изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 с "эксплуатации зданий и сооружений производственной базы" на "для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой" (т. 1, л.д. 60, 61).
По договору от 07.08.2009 ОАО "СДРСУ N 1" продало ООО "СТАВИС-СВС" нежилые помещения N 2, 5, 5/7, 5/8, 5/10, 5/11, 6, 10, 11, 11/1, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 18/1, 18/2, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27 общей площадью 313,8 кв. м, расположенные в здании (литера Г), по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181, находящемся на земельном участке площадью 5 961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87), принадлежавшем продавцу на основании договора аренды от 19.08.1997 N 919 (т. 1, л.д. 161-163).
Соглашением от 10.11.2009 N 727 администрация муниципального образования город Краснодар и ОАО "СДРСУ N 1" расторгли договор аренды земельного участка от 19.08.1997 N 919 с момента издания администрацией муниципального образования город Краснодар постановления о предоставлении ООО "СТАВИС-СВС" земельного участка площадью 5961 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:87) для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой (т. 2, л.д. 220).
Постановлением администрации от 28.10.2009 N 3967 ООО "СТАВИС-СВС" в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5961 кв. м, предназначенный для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой по ул. Рашпилевской, 181 в г. Краснодаре (т. 1, л.д. 10).
Постановлением от 22.12.2009 N 4945 в данное постановление внесены изменения в части дополнения состава арендаторов земельного участка ООО "Редакция газеты "Всякая всячина" (т. 1, л.д. 11).
На основании указанных постановлений администрация (арендодатель), ООО "СТАВИС-СВС" и ООО "Редакция газеты "Всякая всячина" (арендаторы) заключили договор от 22.12.2009 N 4300015909 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:02 05 049:87 (т. 1, л.д. 12-21).
На основании обращения ООО "СТАВИС-СВС" постановлением администрации от 26.04.2011 N 2791 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 площадью 5 961 кв. м на земельные участки с кадастровым номером 23:43:0205049:88 площадью 1 792 кв. м и с кадастровым номером 23:43:0205049:89 площадью 4 171 кв. м (т. 1, л.д. 22, 23, 40-46).
На основании постановления администрации от 26.04.2011 N 2791 ООО "СТАВИС-СВС" по договору от 03.05.2011 N 4300017350 предоставлен в аренду для строительства административного здания с многоэтажной автостоянкой земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88), расположенный в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1 (т. 1, л.д. 24-32).
В результате совершения ряда последовательных сделок уступки права и обязанности арендатора по договору от 03.05.2011 N 4300017350 перешли к обществу (т. 1, л.д. 35, 36, 157-160, 185, 186).
Прокурор, полагая, что земельный участок предоставлен для строительства в обход предусмотренных действующим законодательством процедур, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350 как заключенного с нарушением установленного порядка предоставления земельного участка для строительства. Данный вывод основан на нормах земельного и гражданского законодательства, действовавшего в период заключения арендной сделки.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в применимой редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Статья 42 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) обязывает собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 сформулирована правовая позиция о том, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса, действующей в период заключения спорной сделки (до 1 марта 2015 года), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов, предполагающим публичное информирование о возможном предоставлении земельного участка в целях строительства.
По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что торги либо иные публичные процедуры при предоставлении земельного участка площадью 5961 кв. м (кадастровый номер 23:43:02050449:87) либо земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) для использования их в целях строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой не проводились.
Предоставление земельного участка площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) для строительства в обход установленных статьями 30 и 31 Земельного кодекса процедур влечет недействительность ничтожность договора аренды от 03.05.2011 N 4300017350, а также сделок по передаче прав и обязанностей арендатора по данному договору (статья 168 Гражданского кодекса). При этом суды правомерно указали, что в материалах дела отсутствуют доказательства информирования населения о предоставлении в аренду земельного участка для строительства, а также доказательств предварительного согласования места размещения объекта на данном земельном участке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Поскольку земельный участок площадью 1792 кв. м (кадастровый номер 23:43:0205049:88) для строительства в установленном порядке не предоставлялся, возведенный на нем объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, что влечет ее снос по решению суда.
Ссылаясь на положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции до 01.03.2015) и возникшее у общества после приобретения права собственности на объект незавершенного строительства преимущественное право на приобретение в аренду земельного участка, на котором данный объект расположен, ответчик не учитывает, что земельный участок предоставлен для строительства с нарушением установленного порядка.
Таким образом, наличие на участке с кадастровым номером 23:43:0205049:88 принадлежащего обществу на праве собственности незавершенного строительством нежилого объекта степенью готовности 10% не влечет возникновения у ответчика права на получение участка для его достройки, поскольку данный объект является самовольной постройкой. Доказательства, свидетельствующие о том, что спорный земельный участок необходим для эксплуатации какого-либо принадлежащего ответчикам правомерного объекта недвижимости, в деле отсутствуют, что исключает возможность применения к рассматриваемому случаю правил пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса.
Возможное наличие у общества (при условии его доказанности в рамках реализации соответствующей процедуры или судебного спора) права на предоставление земельного участка иной площади и конфигурации, не может являться основанием для вывода о незаконности принятых по делу судебных актах. Заявление ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности судебные инстанции разрешили правильно.
При таких обстоятельствах, верно установив заключение оспариваемого договора аренды земельного участка аренды от 03.05.2011 N 4300017350 в нарушение требований законодательства Российской Федерации, судебные инстанции правомерно удовлетворили исковое заявление прокурора в части требований о признании отсутствующим права аренды земельного участка, его возврате, о признании отсутствующим права собственности общества на расположенный на данном земельном участке незавершенный строительством объект, а также о возложении на ответчика обязанности демонтировать расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства (самовольную постройку).
Доводы общества о допущенных при рассмотрении дела в суде первой инстанции нарушениях норм процессуального права рассматривались при производстве по делу в апелляционном суде, где получили верную правовую оценку.
Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения от 06.03.2016 и постановления от 14.06.2016 по доводам жалобы. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражный суд округа относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2016 по делу N А32-11191/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В удовлетворении заявления администрации муниципального образования город Краснодар об отмене принятых на основании определения от 09.06.2015 обеспечительных мер отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Подготовка к квалификационному экзамену в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости»
1. Докладчики: Демчева А.Г. Генеральный директор СМАО, член Экспертного совета СМАО Корнеева Е.А. MRICS, Директор отдела оценки
Вебинар для членов СМАО
«Подготовка к квалификационному экзамену в
области оценочной деятельности по направлению
«Оценка недвижимости» с учетом официально
опубликованной информации»
Докладчики:
Демчева А.Г.
Генеральный директор СМАО, член Экспертного совета СМАО
Корнеева Е.А.
MRICS, Директор отдела оценки ООО «Лабриум-консалтинг»,
член Экспертного совета СМАО специализация «Недвижимость»
28 июня 2017
Анализ сроков сдачи КЭ и получения КА
(проект приказа)
5
Рабочие дни
3
5
10
10
3
5
15
25
28 31
5
5
5
36
41
46
Рабочие дни
Направления оценочной деятельности
(проект приказа)
Оценка недвижимости:
застроенных земельных участков,
незастроенных земельных участков,
объектов капитального строительства,
частей
земельных
строительства,
участков
и
объектов
капитального
жилых и нежилых помещений,
вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними
имущественных прав, если это не противоречит действующему
законодательству,
долей в праве на объект недвижимости,
оценка стоимости работ и услуг, связанных с указанными
объектами недвижимости.
Пример индивидуального задания по
направлению оценочной деятельности
«Оценка недвижимости»
(вопросы по законодательству будут рассмотрены
отдельно в рамках соответствующего вебинара)
«Условия задачи: Четырехзвездочная гостиница в центральной части города приносит годовой чистый операционный доход 1 300 000 руб. Известно, что гостиница 1 (4*) была продана за 8 400 000 . »
000 руб. Гостиница 3 (3*) была продана за 11 550 000 руб., ее использование приносит чистый операционный доход в 1 500 000 руб. Какова стоимость объекта недвижимости?
Алгоритм решения:
1. Определение коэффициента капитализации для аналога №1 по формуле: КК 1 = ЧОД 1 / Цена продажи 1
2. Определение величины стоимости объекта: РС = ЧОД / КК .
Решение:
1. Коэффициент капитализации = 1000 000 / 8 400 000 = 11,9%
2. Стоимость = 1 300 000 / 11,9% = 10 924 370 руб .
Ответ: 10 924 000 руб .
Условия задачи:
Стоимость улучшений как новых составляет 1 млн. руб. Физический износ составляет 10%, функциональное устаревание составляет 15%, внешнее устаревание составляет 5%. Сколько составляет стоимость улучшений с учетом накопленного износа
Алгоритм решения:
1. Определение совокупного (накопленного) износа по формуле:
И = 1 – (1 – Иф/100) * (1 – Ифун/100)* (1 – Ивн/100) .
2. Определение стоимости улучшений с учетом накопленного износа по формуле:
Сул = Снов * (1 – Ин)
Решение:
1. Совокупный износ = 1 - (1-0,10) * (1- 0,15) * (1- 0,05) = 0,27325= 27,33%
2. Стоимость улучшений с учетом накопленного износа = 1 000 000 * (1- 0,2733) = 727 000 руб. или: 1 000 000 - 27,3% = 726 700 руб .
Ответ: 727 000 руб .
Условия задачи:
Стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3 000 тыс. руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка 1) 660 000 руб .
Алгоритм решения:
1. Определение коэффициента капитализации для ОКС по формуле: КК окс = Ставка дохода + Норма возмещения капитала (метод Ринга: 1/ЭЖост.)
2. Определение ЧОД ОКС по формуле: ЧОД окс = С окс КК окс
3. Определение ЧОД земельного участка по формуле: ЧОД зу = ЧОД – ЧОД окс
4. Определение стоимости земельного участка по формуле: С зу = ЧОД зу / Ставка дохода
Решение:
Коэффициент капитализации для ОКС = 18% + 1/25 100% = 22% 1 .
Чистый операционный доход ОКС = 3 000 22% = 3 000*0,22 = 660 тыс. рублей 2 .
Ответ: +11% Задача 5
Условия задачи:
Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе местоположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 500 до 400 д.е. с 1 кв. м арендопригодной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 1 000 кв. м .
Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 10%. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 30%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени .
Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию?
Алгоритм решения:
1. Определение потери ЧОД
2. Определение величины внешнего устаревания ЕОН по формуле:
ВИ внеш(еон) = Потеря ЧОД / КК
3. Определение величины внешнего устаревания, относящегося к зданию, по формуле:
ВИ внеш (зд) = ВИ внеш(еон) (100% – Доля ЗУ)
Решение:
1. Потеря ЧОД = (500 - 400) 1 000 = 100 000 д.е .
2. Величина внешнего устаревания ЕОН = 100 000 / 10% = 1 000 000 д.е .
3. Величина внешнего устаревания, относящаяся к здан = 1 000 000*(100% – 30%) = 700 000 д.е .
Ответ: 700 000 д.е .
Условия задачи:
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 300 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 600 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 15% соответственно .
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка .
Алгоритм решения:
1. Определение ЧОД ОКС по формуле: ЧОД окс = С окс КК окс
2. Определение ЧОД земельного участка по формуле: ЧОД зу = ЧОД – ЧОД окс
3. Определение стоимости земельного участка по формуле: С зу = ЧОД зу / Ставка дохода
Решение:
1. Определение ЧОД ОКС = 600 000 руб. * 15% = 90 000 руб .
2. Определение ЧОД зу = 300 000 руб. – 90 000 руб. = 210 000 руб .
3. Определение стоимости земельного участка: РС = 210 000 руб./10% = 2 100 000 руб .
Ответ: 2 100 000 руб .
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 2017 г. (на середину периода). Затраты на строительство данного объекта в 2010 г. составили 1 000 000 руб. Срок жизни - 70 лет .
Индексы роста цен (на середину периода):
2009 - 82 2010 - 85 2011 – 87 2011 – 92 2012 – 95 2013 – 101 2014 – 106 2015 – 110 2016 – 115 2017 - 119
Решение:
1. Определение индекса пересчета (с 2010 по 2017): = 119/85 = 1,4
2. Определение стоимости строительства объекта на дату оценки: 1 000 000 руб. * 1,4 = 1 400 000 руб .
3. Определение физического износа объекта: = 10%
4. Определение рыночной стоимости объекта оценки с учетом износа: 1 400 000 *(1-10%) = 1 260 000 руб .
Ответ: 1 260 000 руб .
Условия задачи:
Рассчитать стоимость единого объекта недвижимости (коттедж и земельный участок), если известно, что аналог был продан за 1 000 000 руб., но его площадь больше на 40 кв.м и у этого аналога был гараж. Наличие гаража увеличивает стоимость на 100 000 руб., а каждый кв.м общей площади увеличивает стоимость на 8 000 руб .
Решение:
1. Расчет корректировки на разницу в площади: 40 кв.м. * 8 000 руб./кв.м. = 320 000 руб .
2. Расчет стоимости объекта оценки с учетом корректировок на разницу в площади и наличие гаража: 1 000 000 руб. – 320 000 руб. – 100 000 руб. = 580 000 руб .
Ответ: 580 000 руб .
Условия задачи:
Объект сравнения продан 6 мес. назад. Анализ рынка показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 2% в месяц. Определить размер корректировки на время продажи .
Алгоритм решения:
1. Определить коэффициент корректировки по формуле:
Коэффициент корректировки = (1 + Темп прироста в единицу времени / 100%)Период времени
2. Определить корректировку по формуле:
3. Корректировка = Коэффициент корректировки 100% – 100%
Решение:
Коэффициент корректировки = (1 + 0,02)6 = 1,126 Корректировка = 1,126 100 – 100 = +12,6% Ответ: +12,6% .
Условия задачи:
Определить стоимость здания, которое через 4 года можно будет продать не дороже 3,2 млн .
руб. При этом доходы от аренды здания покрывают расходы собственника на его содержание .
Ставка доходности 26%. По сложившейся на рынке практике ставка кредитования составляет 18% .
Алгоритм решения:
Задачи из Примеров индивидуального задания по оценке недвижимости Задачи на 2 балла Задача 14
Условия задачи:
Оценивается здание, незавершенное строительством, у которого возведены фундамент, стены и 40% перекрытий.
Оценщик нашел информацию по удельным весам конструктивных элементов аналогичного построенного здания:
- прочие элементы - 40% .
Определите удельный вес перекрытий в восстановительной стоимости объекта оценки .
1) 8% 2) 18% 3) 20% 4) 24%
Алгоритм решения:
1. Определение удельного веса перекрытий с учётом строительной готовности .
2. Определение суммы удельных весов готовых конструктивных элементов .
3. Определение удельного веса перекрытий в восстановительной стоимости объекта .
Решение:
1. 20%*0,4 = 8% 2. 10% + 15% + 8% = 33% 3. 8% / 33% = 0,2424 или 24% .
Ответ: 24% Задача 15
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость земельного участка под жилую застройку. Площадь участка 2 га, на нем можно построить 15 000 кв. м жилых площадей.
Известна информация о следующих сделках (считать, что описанные ниже участки сопоставимы с оцениваемым по всем характеристикам кроме указанных в описании):
А. Участок площадью 0,5 га, под строительство офисного центра общей площадью 10 тыс. кв .
м, цена продажи 10 млн. руб .
Б. Участок площадью 1 га под строительство 5 тыс. кв. м жилья, цена продажи 15 млн. руб .
В. Участок общей площадью 2 га под строительство гостиницы площадью 15000 кв.м, цена продажи 30 млн руб .
Г. Участок общей площадью 2,5 га под строительство 20000 тыс. кв.м жилья, цена продажи 60 млн руб .
Алгоритм решения:
1. Выбор объектов-аналогов, сопоставимых по виду разрешенного использования (назначению) .
2. Расчет корректировки на плотность застройки .
3. Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка .
Решение:
1. Объектами-аналогами являются участки, указанные в п. Б и Г .
2. Плотность застройки объекта оценки: 15 000 кв.м. / 2 га = 7 500 кв.м/га Плотность застройки аналога Б: 5 000 кв.м./га Плотность застройки аналога Г: 20 000 кв.м./ 2,5га = 8 000 кв.м./га Корректировка на плотность застройки для аналога Б: 7 500/ 5 000 = 1,5 Корректировка на плотность застройки для аналога Г: 7 500 / 8 000 = 0,9375
3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью аналога Б:
Стоимость 1га: 15 млн. руб.*1,5=22,5 млн. руб .
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью аналога Г:
Стоимость 1га: 24 млн. руб.*0,9375=22,5 млн. руб .
Согласованная стоимость: (22,5 млн.руб.+22,5 млн. руб.)/2 = 22,5 млн. руб./га Стоимость объекта оценки: 22,5 млн.руб.* 2 га = 45 млн. руб .
Ответ: 45 млн. руб .
Условия задачи:
Определить рыночную стоимость оцениваемого затратным подходом объекта недвижимости, если рыночная стоимость участка земли составляет 28 млн. руб., затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя равны 90 млн. руб., при этом совокупный износ здания оценивается в 20 % .
4) Для корректного расчета необходимы дополнительные данные о величине физического износа
Алгоритм решения:
1. Определение стоимости улучшений с учетом совокупного износа .
2. Определение рыночной стоимости земельного участка как суммы рыночных стоимостей земельного участка и улучшений
Решение:
1. 90 млн. руб. * (1-20%) = 72 млн. руб .
2. 28 млн.руб. + 72 млн.руб. = 100 млн. руб .
Ответ: 100 млн. руб .
Условия задачи:
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 100 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 500 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 12% соответственно. Рассчитать рыночную стоимость единого объекта недвижимости .
4) 1 500 000 руб .
Алгоритм решения:
1. Определить чистый операционный доход ОКС по формуле: ЧОД окс = Стоимость окс КК окс
2. Определить чистый операционный доход ЗУ по формуле: ЧОД зу = ЧОД еон – ЧОД окс
3. Определить величину стоимости ЗУ по формуле: Стоимость зу = ЧОД зу / КК зу
4. Определить величину стоимости объекта недвижимости по формуле: Стоимость еон =
Стоимость окс + Стоимость зу Решение:
Решение:
1.Чистый операционный доход ОКС = 500 000 * 12% = 60 000 руб .
2.Чистый операционный доход ЗУ = 100 000 – 60 000 = 40 000 руб .
3.Стоимость зу = 40 000 / 10% = 400 000 руб .
4.Стоимость еон = 500 000 + 400 000 = 900 000 руб .
Ответ: 900 000 руб .
Условия задачи:
Рыночная ставка аренды для торгового помещения на начало 2003 года составляла 100 руб .
Индекс изменения рыночных ставок аренды для соответствующего сегмента рынка недвижимости с начала 2001 года по начало 2017 года составил 3.54. Индекс изменения рыночных ставок аренды с начала 2001 года по начало 2003 года составил 1.18. Рассчитайте рыночную ставку аренды для этого помещения на начало 2017 года .
1) 118 2) 236 3) 300 4) 354 5) 472
Алгоритм решения:
1. Определение индекса изменения рыночных ставок аренды с начала 2003г. по начало 2017г .
2. Определение рыночной ставки аренды торгового помещения на начало 2017г .
Решение:
1. Определяем индекс пересчета от цен 2003 года к ценам 2017 года: 3,54 / 1,18 = 3,0
2. 100 руб. х 3,0 = 300 000 руб .
Ответ: 300 тыс. руб .
Условия задачи:
Определите рыночную стоимость здания площадью 100 кв. м. Цена здания-аналога на рынке составляет 50 000 руб./кв.м., среднерыночные цены на подобные объекты в районе расположения аналога на 20% выше, чем в районе расположения объекта и в отличие от оцениваемого здания в аналоге проведен ремонт (абсолютная корректировка по данному фактору от местоположения не зависит и составляет 5 000 руб./кв. м) .
1) 3 500 000 руб .
2) 4 400 000 руб .
3) 4 500 000 руб .
4) 5 500 000 руб .
Алгоритм решения:
Алгоритм решения может быть различным в зависимости от последовательности внесения корректировок и способа их расчета .
Согласно сложившейся практике, сначала вносятся относительные поправки, а затем абсолютные .
Решение:
1. Расчет стоимость 1 кв.м. аналога с учетом корректировки на местоположение:
Корректировка = 1/ 1,2 = 0,833 Удельная стоимость аналога: 50 000 руб./кв.м. * 0,833= 41 650 руб./кв.м .
2. Расчет стоимость 1 кв.м. аналога с учетом корректировки на ремонт:
41 650 руб./кв.м.- 5 000 руб./кв.м. = 36 650 руб./кв.м .
Таким образом, стоимость оцениваемого здания составляет: 100 кв.м. * 36 650 руб./кв.м .
= 3 665 000 Такого вариант ответа нет .
Вероятнее всего, составители задания имели ввиду следующий расчет корректировки на местоположение: 1-0,2=0,8 (или -20%).
Оценка незавершенного стоительства
Для того, чтобы минимизировать будущие убытки или компенсировать часть вложенных средств, организация должна оценить текущую стоимость незавершенного строительства и принять решение о планах в отношении подобных объектов.
УЗНАЙТЕ БЕСПЛАТНО КАК ПРАВИЛЬНО ДЕЙСТВОВАТЬ!
Основными целями для рыночной оценки могут быть следующие:
- Приобретение или реализация объекта незавершенного строительства.
В случае продажи компания должна оценить затраты, которые она понесла в процессе строительства и после его заморозки для их возмещения. Для покупателя, в то же время, важно понимать, в каком состоянии находится приобретаемый объект и сколько вложений потребуется для его завершения (оформление документов, подключение коммуникаций, реконструкция и пр.)
Для внесения недостроенного объекта в список активов компания должна знать его точную стоимость. Для этой цели привлекаются независимые оценщики, которые учтут все особенности конкретного объекта и его цены с учетом реалий рынка.
- Решение об использовании недостроенного объекта незавершенного в будущем.
Компания может принять решение изменить назначение объекта и цели его эксплуатации. В некоторых случаях незавершённые здания могут быть переоборудованы под иные задачи, нежели те, что были запланированы изначально. Для определения такой возможности необходима профессиональная оценка экспертов.
Иногда стоимость земли превышает цену объектов, на ней расположенных. В таких случаях бывает целесообразнее снести сооружения для получения большей выгоды от использования освободившегося участка. Для принятия правильного решения необходимо точно оценить понесенные затраты на строительство объекта и расходы, которые могут возникнуть в будущем при сохранении незавершенного строительства.
Получите консультацию по оценке бесплатно * Форма заказ звонка *Классификация объектов незавершенного строительства
Классифицировать объекты незавершенного строительства можно по разным критериям. В контексте будущих затрат на подобные сооружения наиболее подходящим критерием можно считать степень готовности объекта. В таком случае сооружения логично разделить на 3 большие группы:
- Завершенность на 35-50%. К этой группе относятся объекты, у которых был заложен фундамент и возведены часть стен и перекрытий, но работы по каким-либо причинам были приостановлены.
- Завершенность на 51-75%. Объектам этой группы не хватает внутренней отделки и коммуникаций. Как правило, к ним относят здания на реконструкции, реставрации или в стадии капитального ремонта.
- Завершенность на 76-95%. Объекты этой группы почти готовы, но по ним ещё не готовы документы на ввод в эксплуатацию.
Особенности оценки
В случае с незавершенным строительством особенности оценки его реальной стоимости напрямую связано с целями использования недостроенных объектов в будущем. В зависимости от того, могут ли рассматриваемые объекты приносить доходы в ближайшей перспективе, эксперты выбирают наиболее подходящий подход к их оценке.
Также стоит помнить о том, что очень важным фактором для возможности эксплуатации данных объектов является наличие всей необходимой документации – разрешение на строительство, проект выполнения работ, вид разрешенного использование земельных участков, на которых располагаются объекты; технические условия на подключение к коммуникациям (канализация, газоснабжение, водоснабжение) и др. В среднем такие документы выдаются на 3-5 лет.
В случае, если срок действия необходимой документации истек, расходы на ее повторное получение должны быть учтены при оценке объектов.
Методика оценки незавершенного строительства
Чаще всего к объектам незавершенного строительства относятся здания и сооружения недостроенные в силу банкротства застройщика. В зависимости от их типа оценщики применяют разные методы оценки.
В случае, если рассматриваемый объект может быть использован только в узкоспециализированных целях и не может изменить свою функциональность, наиболее подходящим считается затратный подход.
Если же недостроенные здания более универсальны и могут быть использованы для разнообразных целей и типов производств, при их оценке используется комбинация затратного и доходного метода.
Наши специалисты обладают большим опытом в проведении оценки объектов незавершенного строительства. При предоставлении полного пакета необходимых для оценки документов РусБизнесОценка подготовит подробный отчет о стоимости ваших недостроенных зданий и сооружений с учетом их особенностей и целей дальнейшего использования.
Подготовленный нами отчёт вы сможете использовать для внутренних управленческих решений, при получении кредитов, в судебных тяжбах, для сделок купли-продажи и других целей.
Объект незавершенного строительства фундамент
Подборка наиболее важных документов по запросу Объект незавершенного строительства фундамент (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Объект незавершенного строительства фундамент
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 "Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь статьей 60 Земельного кодекса РФ и установив, что истец является собственником земельного участка, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства; первый покупатель приобрел земельный участок по договору купли-продажи, заключенному по результатам аукциона; из уведомления Управления Росреестра следует, что на дату проведения аукциона в ЕГРП сведения о государственной регистрации прав на расположенные на участке объекты недвижимого имущества, а также какие-либо ограничения и аресты (запрещения) в отношении него отсутствовали; на момент рассмотрения настоящего спора на участке имеется объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетонных блоков под строительство гаража, суд правомерно удовлетворил требования о признании фундамента самовольной постройкой и обязании ответчика снести самовольно возведенную постройку, придя к выводу о том, что имеющийся в настоящее время на спорном участке фундамент является незавершенным объектом строительства, возведенным без получения на это необходимых разрешений в период, когда собственником земельного участка являлся истец; спорный фундамент не является объектом незавершенного строительства, на который признано право собственности за ответчиком по решению суда.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Объект незавершенного строительства фундамент
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости 1.5. Вывод из судебной практики: Объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом, если на нем осуществлены работы, результат которых неразрывно связан с землей, в частности заложен фундамент, возведены стены или выполнены аналогичные работы.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по корпоративным спорам. Вопросы судебной практики: Общее собрание участников общества с ограниченной ответственностью На общем собрании участников Санатория 16.06.2010 принято решение (пункт 8 протокола собрания) об установлении минимальной стоимости незавершенного строительства по фундаментам в сумме 5 000 000 руб. и о предоставлении генеральному директору права отчуждать указанный объект по цене не ниже минимальной стоимости.
Нормативные акты: Объект незавершенного строительства фундамент
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Читайте также: