Фундамент небоскреба в нью йорке

Обновлено: 17.05.2024

Фундамент небоскреба в нью йорке

Авторизуясь в LiveJournal с помощью стороннего сервиса вы принимаете условия Пользовательского соглашения LiveJournal

Нет аккаунта? Зарегистрироваться

Самый сок!

всё то интересное в сети, что попало в мои сети

Как строились небоскребы в Нью-Йорке

Мне много лет не давала покоя вот эта фотография, часто встречающаяся на постерах и обложках. И сегодня все прояснилось. Конкретно вопрос внутри меня был: как эти мужчины попали на балку ?

«Повар» поворачивается к «вратарю» и молча, убедившись, что вратарь готов к приему, щипцами бросает раскаленную докрасна 600граммовую болванку в его сторону. Иногда на траектории уже сваренные балки, кинуть нужно один раз, точно и сильно.

«Стрелок» и «упор» ждут. «Вратарь», поймав заклепку, загоняет ее в отверстие. «Упор» с внешней стороны здания, вися над пропастью, стальным стержнем и собственным весом удерживает шляпку заклепки. «Стрелок» 15-килограммовым пневматическим молотом в течение минуты расклепывает ее с другой стороны.

Каркас небоскреба состоит из сотен стальных профилей длиной несколько метров и массой в несколько тонн, так называемых beams. Хранить их при строительстве небоскреба негде – никто не позволит организовать склад в центре города, в условиях плотной застройки, на муниципальной земле. Более того, все элементы конструкции разные, каждый может быть использован в одном единственном месте, поэтому попытка организации даже временного склада, например, на одном из последних построенных этажей может привести к большой путанице и срыве сроков строительства.

Именно поэтому, когда я писал, что работа клепальщиков самая важная и самая сложная, я не упоминал, что она к тому же самая опасная и тяжелая. Работа тяжелее и опасней, чем у них – работа крановой бригады.

Заказ на бимсы был согласован с металлургами еще несколько недель назад, грузовики подвозят их к месту строительства минута в минуту, независимо от погоды их необходимо разгрузить немедленно.

Деррик-кран – стрела на шарнире, находится на последнем построенном этаже, монтажники – этажом выше. Оператор лебедки может находиться на любом этаже уже построенного здания, ведь никто не собирается останавливать подъем и отвлекать другие краны для поднятия тяжелого механизма на несколько этажей повыше для удобства монтажников. Поэтому поднимая многотонный швеллер, оператор не видит ни саму балку, ни машину, которая ее привезла, ни своих товарищей.

Бригадир, управляя дерриком через двух операторов, одного из которых он не видит, добивается совпадения отверстий под клепку на установленных вертикальных балках с отверстиями на поднимаемом швеллере с точностью до 2-3 миллиметров. Только после этого пара монтажников может закрепить раскачивающийся, часто мокрый швеллер огромными болтами и гайками.

В Нью-Йорке на 6-ой авеню есть памятникам этим ребятам, установлен в 2001 г. Моделью стала самая известная фот-ка, она в здесь в превью первая. Так вот, сделали памятник сначала точно так на фото, т.е. 11 чуваков сидят на балке. А потом самого крайнего справа убрали под корень. И только из-за того, что у него в руках бутылка виски. Я понимаю если б это сделали у нас во времена Горбачева, но у них в 2001!! Видимо не хотели разрушать легенду про бравых парней. Теперь это 10 вполне приличных ребят сидящих на стальной балке. Нормально. Но как-то обидно.

На многих репродукциях снимка указано, что его авторство неизвестно. Однако архив Бетмана, обладатель авторских прав на фотографию, по результатам многомесячной экспертизы, проведённой частной детективной фирмой, признал автором снимка Эббетса. Это произошло только в октябре 2003 года.

Технологии, которые развились благодаря небоскребам

Небоскребы способствовали появлению и развитию технологий, без которых сегодняшняя стройиндустрия уже немыслима.

Цена на сталь

Развитие сталелитейной промышленности снизило цены на стальной прокат - основу любого высотного здания.

Раньше высокими считались 10-12 этажные здания, кирпичные, с несущими внешними стенами, высота - не более 80 метров.

Революция произошла, когда стали применять металлические каркасы с несущей центральной опорой. Прочность стали примерно в 10 раз выше, чем у самого качественного бетона, каменной или кирпичной кладки. Здания стали опираться на металлический каркас, поддерживающий как внешние, так и внутренние стены.

Это позволило значительно уменьшить вес зданий, использовать сплошное остекление наружных стен и, главное, увеличить высоту объектов.

И пошел рост ввысь.

Идея лифта восходит к Древней Греции. Конструкторские разработки привели к появлению лифтов в зданиях в начале ХIХ в., однако первые образцы были крайне несовершенными – медленными, небезопасными.

Желанный безопасный лифт изобрел американский инженер Элайша Отис. И не только изобрел, но и как грамотный предприниматель, лично представил публике.
В 1853 г. при большом стечении народа в Нью-Йоркском Хрустальном дворце изобретатель взобрался на тяжелую, груженую платформу. На высоте десять метров, к ужасу присутствующих, перерубил канат. Платформа не упала благодаря изобретенному Отисом автоматическому предохранительному устройству. Эта демонстрация имела большой успех, и вскоре наряду с созданием каркасных конструкций использование пассажирских лифтов позволило начать строительство высоких зданий.

Теперь высота зданий больше не зависела от физических возможностей их обитателей и стала признаком престижности. Второй этаж, как раньше, перестал быть «аристократическим». Состоятельные люди стремились к небу и солнцу.

Вентиляция и электрическое освещение

Не только металлический каркас сделал небоскребы успешными. Большая роль в этом принадлежит инженерным системам - от водопровода и канализации до освещения и вентиляции.

Электрический свет и вентиляция – именно эти технические системы помогли в свое время архитектору сделать высотное здание независимым от погоды и природы. В небоскребе появился свой микроклимат, который не зависит от погоды на улице.

Ступенчатая форма американских небоскребов - борьба за инсоляцию офисов - следствие дороговизны электрического освещения в первых небоскребах.

Наряду с естественной вентиляцией начали применять механическую, принудительную систему вентиляционных труб, находившихся в помещениях, и мощный вентилятор, расположенный в конце общего вентиляционного канала здания. Вентиляторы приводились в движение электромоторами и двигателями внутреннего сгорания. В вентиляционную систему больших зданий входили также приборы для увлажнения и фильтрации воздуха. В конце XIX— начале XX в. широко были известны механические вентиляторы английского инженера Блекмэна и американца Стертевэн-та, увлажнители воздуха Брюссинга и воздушные фильтры Гроувса и Мёллера.

Сегодня в небоскребе работают более тридцати различных инженерных систем. Создание небоскреба превратилось в науку.

Технологии фундаментов

Лишь небольшие участки Чикаго и Нью-Йорка расположены на скале. Остров Манхэттен, например, в верхней своей части состоит из морских наносных пород.

Первые высотки пытались строить на деревянных сваях, но сваи быстро гнили.

Решение проблемы предложил инженер-мостовик Чарльз Сойсмит.

Основной компонент — это опускной колодец из бетонных колец. Внутри – или пара рабочих с отбойными молотками, или небольшой экскаватор. Порода вынимается со дна, а колодец под собственным весом опускается. Сверху надстраивается еще одно бетонное кольцо. И так, пока этот «вертикальный тоннель» не упрется в скальное основание – метров двадцать - тридцать. Затем труба заполняется бетоном.

Рекордная глубина опускания кессона (кессон - конструкция для образования в водонасыщенном грунте рабочей камеры, свободной от воды) – 66,5 м при строительстве небоскреба Центр Джона Хэнкока в Чикаго.

С некоторыми дополнениями технология работает в сложных условиях до сих пор.
Опускные колодцы применяются при строительстве сверхвысоких зданий в ОАЭ и Саудовской Аравии, где под слоем песка таятся прочные скальные породы. При достижении необходимой глубины колодцы заливаются бетоном, становясь обсадной трубой.

Под самым высоким в мире «Бурдж Халифа» - почти 200 таких бетонных опор длиной 45 м и диаметром 1,5 м.

Еще одно инженерное изобретение - фундаменты-плиты. Например, здание МГУ в Москве строилось пирамидами на огромной плите. На плите пятнадцатиметровой толщины стоит основная колонна CN Tower в Торонто.

Свайные фундаменты глубокого заложения - с выемкой грунта и без неё. В первом случае применяются забивные или вдавливаемые сваи. Во втором — буровые сваи, опускные колодцы-кессоны и полые сваи из стальных труб. Фундамент небоскреба Цзинь Мао в Шанхае стоит на 1062 прочных стальных столбах, которые уходят в землю на глубину более 80 метров.

Свайно-плитный фундамент – комбинированный вариант. Например, для точечных небоскребов в Китае делают большой подиум в виде мощной развитой коробки, чтобы снизить нагрузку на слабые грунты, а под ним – сваи.

Фундамент корейского супернебоскрёба Lotte Super Tower состоит из 6,5-метровой плиты и бетонных свай - 108 штук длиной от 30 до 72 м.

В первых небоскребах никакая защита не спасала обитателей от огня и дыма. Как предупредить обрушение стального каркаса при пожаре?
Для огнезащиты небоскрёбов в 1880-1920 использовали облицовку каркасов и кирпичных стен керамическими плитами. Как следствие, возникла немалая индустрия терракоттовой керамики, которая - в своих интересах - долгое время задавала тон архитектурного оформления зданий.

Терракотой был облицован Flatiron Building, построенный в Нью-Йорке в 1902 году

При строительстве небоскребов стали применять спринклерное пожаротушение – это сеть водопроводных труб, в которых постоянно находится вода или воздух под давлением.

На первый взгляд, его реализация (как и лифта) не требовала революционных новшеств, но привело к поэтапному развитию технологий как самой системы (насосы, датчики, автоматика, разводка и балансировка труб), так и городского хозяйства - ведь потребности пожарного водоснабжения городского центра в десятки раз превысили прежние нормы водозабора.

Технологии логистики и управления

Типичный стальной каркас небоскрёба 1890 годов (15-18 этажей) весил около 2 000 тонн при общем весе конструкции до 12 000 тонн. Задумайтесь, как все это доставлялось на площадку в плотной застройке делового центра. Ведь грузовиков еще не было.

Еще высотная стройка потребовала колоссальной мобилизации специалистов. На строительстве 77-этажного здания Крайслера работали
• 400 каменщиков с подмастерьями
• 256 водопроводчиков
• 130 электриков
• 100 плотников
• 100 слесарей по вентиляции и отоплению
• 60 плиточников
• 50 монтажников стальных конструкций, 25 слесарей по металлу
• 40 крановщиков
• 35 монтажников ограждений
• 35 стекольщиков
• 20 краснодеревщиков, 8 глазуровщиков, 4 мраморщика, 3 камнереза
• 15 слесарей по спринклерным системам, 6 - по строительным кранам, 4 - на монтаже пневмопочты
• 14 гидроизолировщиков, 10 мастеров по асбестовой изоляции, 4 кровельщика

А кроме них, не обошлось без
• архитекторов, инженеров-механиков, инженеров-конструкторов, экспертов по планировке, старших сантехников, инженеров-теплотехников, вентиляционщиков
• конструкторов и производителей лифтов, инженеров по холодильной технике и кондиционерам
• кузнецов, бетонщиков, водителей бетоновозов, машинистов растворного узла
• водителей, бригадиров, прорабов, контролеров, охранников, бухгалтеров, страховщиков, риэлторов, и сотен других людей.

Все они работали в условиях крайне ограниченного времени, большинство - в ограниченном пространстве и в крайне опасных условиях. Они строили башни в камне и металле, мечтали о высоте и победили силу ветра.

Преодолеть ветер

Ветер очень влияет на башни. Шли поиски не только эстетически красивых, но и оптимальных аэродинамических форм для высоток.
Сужение по высоте снижает влияние ветра. Еще ветер обтекает круглые здания, в форме овала и треугольника со скругленными углами.

И все-таки при сильной непогоде небоскребы колеблются. Для снижения колебаний применяют массивные грузы-противовесы – демпферы или же аутрирегрные системы, придающие зданиям дополнительную горизонтальную жесткость.

Сегодня компьютерное моделирование и аэродинамические испытания форм и материалов обязательны. Множество возникающих проблем, порождает весьма интересные решения, а негативные факторы зачастую используются архитекторами во благо.

Например, панели Taipei 101 при сильном ветре могут «прогибаться» на глубину 18 сантиметров и возвращаться на место.

Для справки:

В 1890-ом году в Нью-Йорке было лишь шесть зданий выше 10 этажей. А в 1910-ом - уже 538.

Сейчас в Нью-Йорке уже более 600 зданий выше ста метров.

Сегодня в мире около 4000 зданий выше 150 метров. И это число небоскребов ежегодно растет. В 2014 год на планете построили 97 зданий выше 200 м, в 2016-м – уже 128. Их совокупная высота – более 30 км.

В 2017-ом году «выросло» еще 144 новых таких высоких зданий.

День сегодняшний добавил в небоскребостроение высокие и биологические совместимые технологии, органические элементы, принципы натуралистичной философии…

Понравилась публикация? Ставьте лайк ( 💙 ), делитесь этой статьей в соцсетях с друзьями.

Подписывайтесь на журнал, если вам интересна урбанистика, архитектура, технологии и как создается в Санкт-Петербурге самый высокий небоскреб Европы.

Как строят небоскребы

Первые небоскребы строились по каркасной технологии. Сотни стальных профилей несли всю нагрузку. На этот стальной несущий каркас крепились остальные конструктивные элементы здания.

Однако выше 300 метров стальной «скелет» из колонн и балок уже не так эффективен. Архитекторы фирмы Skidmore, Owings and Merrill (SOM) разработали совершенно новую структурную систему высотных зданий – «поддерживаемое ядро». По этой технологии ядро находится в центре, а по сторонам - опоры.

Сегодня эта технология лежит в основе почти всех современных сверхвысоких небоскребов, в том числе и 462-метрового Лахта Центра в Санкт-Петербурге.

фото Vitaliy Romanov
Человечество училось строить высокие дома постепенно. Когда-то дом в три этажа считался высоким. Потом небоскребом назвали десятиэтажное здание. В двадцатом веке рекордом стало строительство 440-метрового Эмпайр Стейт Билдинг. А вот за последние 15 лет появились технологии, которые позволили еще шагнуть вверх еще почти на 400 метров. Например, Burj Khalifa - 828 метров. В Саудовской Аравии строится Jeddah Tower, который будет выше 1 километра. В прошлом году в Китае все рекорды била 632-метровая Shanghai Tower.

К 2020 – прогноз – число мегатоллов, то есть зданий выше 600 м, достигнет 8.

Европа более консервативна, здесь самый высокий строящийся небоскреб – Лахта Центр - 462 метра. Находится он в России, в Санкт-Петербурге. Фото @Igor Brundasov

Как происходило освоение высоты?

Выше 300 метров стальной скелет из колонн и балок уже не так эффективен в качестве системы устойчивости. В более позднее время пришло понимание, что стальные колонны, плавящиеся при сильном пожаре, несут риски коллапсирующего обрушения конструкции.

Альтернативные инженерные решения, легшие в основу системы устойчивости сверхвысоких объектов, появились в середине 60-х годов 20 века. Fazlur Khan, уроженец Бангладеша, работавший на архитектурную фирму Skidmore, Owings and Merrill (SOM), придумал инновационную конструкцию - «несущую трубу». Вместо привычной внутренней сетки из колонн инженер предложил использовать колонны по периметру, соединив их с мощной «сердцевиной» здания. По этой технологии были построены Sears Tower, John Hancock Center, World Trade Center.

В начале 1980-х годов появились проблемы. «Труба» позволяет строить здания любой, даже заоблачной высоты. Есть лишь непременное условие: основание увеличивается пропорционально высоте постройки. Это резко ограничивает фантазии архитекторов.

Ядро – центральная конструктивная часть Лахта Центра. Это – железобетонный «позвоночник» здания, который возводился с помощью самоподъемной опалубки. Внешний диаметр в нижней части - 28 метров. Толщина стен ядра - 2,5 метра. Для бетонирования используется бетон по классу прочности выше, чем в фундаменте, - B 80. На кубометр бетона – треть занимает арматура. Внутри ядра размещаются все инженерные коммуникации — трубы и кабели, а также – вертикальный транспорт.

Вокруг ядра собирались этажи полезной площади длиной от ядра до наружного периметра от 8 до 18 метров. Всего в небоскребе 87 этажей.

Сегодня эта идея - «поддерживаемое ядро» - лежит в основе почти всех современных сверхвысоких небоскребов.

Если в пропорции высота небоскреба / поперечное сечение ядра значение больше 8, в конструкцию вводятся аутригеры. Это - плоские или пространственные конструкции - раскосные или безраскосные фермы, придающие конструкции горизонтальную жесткость и препятствующие прогрессирующему обрушению.

Например, в комплексе «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» на 120-ти метровой высоте (32-36 этажи) небоскреба «Восток» смонтирована аутригерная рама – своеобразное кольцо жесткости - размером с пятиэтажный дом. Всего на «Востоке» четыре аутригерных этажа – с 32-го по 36-й, с 46-го по 50-й, с 60-го по 64-й и с 89-го по 93-й.

TAIPEI 101. Фото supertalls.fr

В сеульском 555-метровом гиганте два аутригерных уровня – на 39-ом – 44-м и 72-ом – 76-м этажах. Они соединяют ядро с восемью периметральными суперколоннами. Эти колонны противостоят опрокидывающему моменту, принимают на себя ветровые и сейсмические нагрузки, которые распределяются на стальные аутригерные фермы.

В петербургском Лахта Центре - четыре аутригерных уровня. Через каждые 16 этажей от центрального ядра горизонтально располагаются распорные элементы – десять мощных консолей, которые передают нагрузку на внешние колонны. Система постоянно балансирует между растяжением и сжатием. При этом почти на сорок процентов уменьшается опорный момент.

CCTV Building, Пекин, China. 234 метра высоты, 54 этажа. Завершённое в 2012 году, петлеобразное здание было "преднамеренной атакой" на привычные формы небоскрёбов – трехмерная композиции в виде петли с усиленным 75-метровым консольным выносом.

Заканчивается строительство петербургского Лахта Центра. Фото @Nikita Bochkarev

gella_arye

Нью-Йорк - город небоскребов, хотя первый из них и был построен в Чикаго в 1884-м году и имел всего 10 этажей, но по меркам тех лет здание было признано самым высоким. Строительство же небоскребов в Нью-Йорке приобрело массовый характер, вызванный ограниченным количеством земли на Манхеттене и ее дороговизной.

Этот пост о том, как строились небоскребы в Нью-Йорке во времена Великой Депрессии.

На этой знаменитой фотографии изображены две бригады рабочих-клепальщиков, сидящих на стальной балке каркаса строящегося небоскрёба Rockefeller Center в Нью-Йорке 29-го сентября 1932-го года. Одиннадцать человек обедают на уровне 69-го этажа и высоте более 200-т метров.

Строительство небоскрёбов не стало бы возможным без изобретения стального каркаса. Сборка стального каркаса здания — самая опасная и сложная часть строительства. Именно качество и скорость сборки каркаса определяют будет ли проект реализован в срок и в рамках бюджета. Вот поэтому клепальщики — самая важная профессия при строительстве небоскреба.

Клепальщики — это каста со своими законами. Зарплата клепальщика за рабочий день — 15 долларов, больше, чем у любого квалифицированного рабочего на стройке; они не выходят на работу в дождь, ветер или туман и не числятся в штате подрядчика. Они не одиночки, они работают бригадами из четырех человек, и если один из бригады не выходит на работу, не выходит никто.

Бригада клепальщиков работает следующим образом. На помосте из досок или просто на стальных балках ставят угольную печь. В печи заклепки — 10-сантиметровые в длину и 3-сантиметровые в диаметре стальные цилиндры. «Повар» «варит» заклепки — небольшими мехами гонит в печь воздух, чтобы разогреть их до нужной температуры. Заклепка прогрелась (не слишком сильно — провернется в отверстии и придется ее высверливать, но и не слишком слабо — не расклепается), теперь нужно передать заклепку туда, где она будет скреплять балки. Какая балка когда будет крепиться, известно лишь предварительно, да и передвигать горячую печь в течение рабочего дня нельзя. Поэтому часто место крепления находится от «повара» метрах в тридцати, иногда выше, иногда ниже на два-три этажа.

Передать заклепку можно единственным способом — бросить.

«Повар» поворачивается к «вратарю» и молча, убедившись, что «вратарь» готов к приему, щипцами бросает раскаленную докрасна 600-граммовую болванку в его сторону. Иногда на траектории уже сваренные балки, кинуть нужно один раз, точно и сильно.

«Вратарь» стоит на узком помосте или просто на голой балке рядом с местом клепки. Его цель — поймать летящую железку обычной жестяной консервной банкой. Он не двигается с места, чтобы не упасть. Но поймать заклепку он обязан, иначе она маленькой бомбой рухнет на город.

На фото слева направо: "повар", "вратарь", "упор", стрелок".

Опасность этой работы можно проиллюстрировать следующим фактом: каменщики на стройке страхуются по ставке 6% от зарплаты, плотники — 4%. Ставка клепальщика — 25-30%.

На здании Крайслера погиб один человек. На Wall-Street-40 погибло четверо. На Empire State — пятеро.

Каркас небоскреба состоит из сотен стальных профилей длиной несколько метров и массой в несколько тонн, так называемых beams. Хранить их при строительстве небоскреба негде — никто не позволит организовать склад в центре города в условиях плотной застройки на муниципальной земле. Более того, все элементы конструкции разные, каждый может быть использован в одном-единственном месте, поэтому попытка организации даже временного склада, например на одном из последних построенных этажей, может привести к большой путанице и срыве сроков строительства.

Работа клепальщиков самая важная, самая сложная, самая опасная и тяжелая. Работа тяжелее и опасней, чем у них — работа крановой бригады.

Заказ на бимсы был согласован с металлургами еще несколько недель назад, грузовики подвозят их к месту строительства минута в минуту. Независимо от погоды, их необходимо разгрузить немедленно.

Деррик-кран — стрела на шарнире, находится на последнем построенном этаже, монтажники — этажом выше. Оператор лебедки может находиться на любом этаже уже построенного здания, ведь никто не собирается останавливать подъем и отвлекать другие краны для поднятия тяжелого механизма на несколько этажей повыше для удобства монтажников. Поэтому, поднимая многотонный швеллер, оператор не видит ни саму балку, ни машину, которая ее привезла, ни своих товарищей.

Единственный ориентир для управления — удар колокола, подаваемый подмастерьем по сигналу бригадира, находящегося вместе со всей бригадой десятками этажей выше. Удар — включает мотор лебедки, удар — выключает. Рядом работают несколько бригад клепальщиков со своими молотами (вы слышали когда-нибудь шум отбойного молотка?), другие крановщики поднимают по командам своих колоколов другие швеллеры. Ошибиться и не услышать удар нельзя — швеллер или протаранит стрелу крана, или сбросит с установленной вертикальной балки монтажников, готовящихся его закрепить.

Скрытый доход Трампа: как два небоскреба, в которые он не верил, стали короной его бизнес-империи

Проходя по Манхэттену, нужно изловчиться, чтобы не встретить на пути что-то связанное с президентом Соединенных Штатов. Над Пятой авеню возвышается бизнес-центр с огромной надписью Trump Tower и вооруженной охраной. А через пару зданий от него располагаются жилые комплексы Trump Parc и Trump Parc East. Также именем президента названы жилой комплекс с гостиницей Trump International Hotel & Tower, жилой комплекс Trump World Tower и кондоминиум с торговым центром Trump Plaza. Помимо всего, у Трампа есть кое-что еще: здание на Шестой авеню, 1290. Это громадный небоскреб, на котором имени президента нет, но который стоит больше всех остальных.

И это не случайно. Дональд Трамп расхваливал свой бренд долгие годы, а однажды даже заявил в интервью Forbes, что репутация торговой марки Trump (причем без учета материальных активов) стоит $5 млрд. Но то, что когда-то было главным активом (хоть и не тянущим на $5 млрд), теперь стало обузой для бизнеса. Особенно в мегаполисах вроде Нью-Йорка, где президент США сколотил свое состояние.
Первые тревожные звоночки для бренда раздались в бизнес-центре Trump Tower в 2016 году, когда Трамп объявил о начале своей предвыборной кампании и назвал мексиканских иммигрантов «насильниками».

Через несколько недель деловые партнеры, до этого платившие ему отчисления за то, чтобы размещать имя миллиардера на матрасах, футболках и галстуках, начали отдаляться от кандидата. Со временем влияние политики на бизнес-империю Трампа только усилилось. Понизилась стоимость жилья в комплексах под брендом Трампа, все меньше жителей северо-восточных штатов стали бронировать путевки на его курорт в Майами, а арендаторы торговых площадей стали отказываться от дальнейшего сотрудничества. В феврале стало известно, что имя президента Соединенных Штатов уберут еще с двух зданий, помимо тех, с которых надпись Trump убрали ранее (в Торонто, Панаме и Нью-Йорке). Не увенчались успехом и попытки сыновей Дональда-младшего и Эрика запустить сеть гостиниц среднего ценового сегмента в традиционно республиканских штатах.

Диверсификация активов никогда не бывает лишней. Для Трампа это два главных здания, не носящих его громкого имени и располагающихся в Нью-Йорке на Шестой авеню, 1290, и в Сан-Франциско на Калифорния-стрит, 555. Компания Trump Organization не распоряжается этими зданиями и не выдавала им прав на использование бренда. Управляет недвижимостью публичная риелторская фирма Vornado, которой в обоих случаях принадлежит 70% собственности; остальным же владеет Трамп. Несмотря на участие в бизнесе нынешнего президента, арендаторы контракты не разрывают. Правда, двое из них оказались не осведомлены, что их арендная плата частично идет Дональду Трампу, и узнали об этом от редакции Forbes.

По оценкам Forbes, стоимость других активов, являющихся частью состояния американского президента в размере $3,1 млрд, упала с момента его вступления в должность на $600 млн. Прежде всего это обусловлено спадом на рынке коммерческой недвижимости и токсичностью самого бренда. В то же время стоимость двух офисных небоскребов, которые не носят имени Трампа, напротив, выросла на $230 млн.

Сегодня здания 1290 на Шестой авеню и 555 на Калифорния-стрит — самая ценная собственность в портфеле Трампа. Всем, кто отказывается признать президента США миллиардером, стоит обратить внимание именно на эти активы, ведь после вычета всех долгов их стоимость оценивается в $900 млн. А это в два раза больше всех активов Трампа, связанных с гольфом, в пять раз больше его бизнеса по выдаче лицензий на бренд, в шесть раз больше курорта Mar-a-Lago во Флориде и в 17 раз больше его доли в гостинице в Вашингтоне, куда снискать расположения президента США приезжают первые лица других государств и лоббисты. Несмотря на пристальное внимание общественности к предприятиям Трампа и его неудачам за рубежом, эти два безымянных здания в Соединенных Штатах оказываются для нынешнего президента самыми важными капиталовложениями. И по иронии, изначально они ему даже не были интересны.

Такой успех объясняется вовсе не деловой смекалкой Трампа. В начале 1990-х он был по уши в долгах и с трудом выплачивал кредит на сумму $200 млн за участок площадью 30 га, которым владел в Верхнем Вест-Сайде на Манхэттене. Группа гонконгских инвесторов-толстосумов (в их числе миллиардеры Генри Чен, наследник бизнес-империи в области недвижимости, транспорта, ювелирных украшений и азартных игр, и Винсент Ло, магнат из сферы недвижимости) сделала ему выгодное предложение по выкупу части долга. В результате сделки на $89 млн они купили долг Трампа, а тот передал им 70% собственности и полный контроль над ней. Трампа пересадили на пассажирское место и забрали у него право голоса в принятии решений, а его доля в 30% зафиксирована вплоть до 2044 года.

Трамп планировал построить на участке 16 роскошных жилых высотных зданий. Но в 2005 году, опасаясь обвала рынка, азиатские инвесторы согласились продать частично реализованный проект за $1,76 млрд. Они намеревались использовать доход от сделки для менее рискованных инвестиций, а именно для покупки зданий 1290 на Шестой авеню в Нью-Йорке и 555 на Калифорния-стрит в Сан-Франциско. Трампу затея очень не понравилась с самого начала, и об этом он прямо написал в письме Чену: «Нужно требовать более высокую цену!»

Партнеры к нему не прислушались, поэтому Трамп подал на них в суд, чтобы расторгнуть соглашение и взыскать за причиненный ущерб свыше $1 млрд. Его претензии основывались на том, что он умнее своих партнеров, и на высказываниях некоторых его друзей, которые, по его же словам, определенно были готовы заплатить за собственность намного больше. Например, инвестор Том Баррак, позднее возглавлявший инаугурационный комитет Трампа, факсом направлял гонконгским партнерам неофициальное предложение на сумму $2,9 млрд. Бизнесмен Ричард Лефрак, которому было выделено место в совете по инфраструктуре (от создания которого президент впоследствии быстро отказался), по некоторым данным, был готов заплатить еще больше — $3 млрд.

Трамп, как обычно, попросту сотрясал воздух. По оценкам независимых специалистов, собственность стоила $1,6 млрд, хотя инвесторы из Гонконга получали предложения на сумму вплоть до $1,76 млрд. Слова Трампа не восприняли всерьез ни его собственные партнеры, ни судья, и в результате иск был отклонен, а сделка состоялась. Вместо участка земли гонконгские инвесторы приобрели два офисных высотных здания, а громко сопротивлявшегося Трампа пришлось тащить за собой.

К счастью для Трампа, план, который он называл «трагической ошибкой» и который хотел пресечь на корню, в конечном счете обернулся самой удачной в его жизни сделкой.

Человек, которому Трамп обязан своим успехом, перед прессой не любит появляться настолько же сильно, насколько нынешний президент жаждет всеобщего внимания. Это миллиардер Стивен Рот, генеральный директор риелторский фирмы Vornado. В мае 2007 года она выкупила долю 70% у инвесторов из Гонконга, и таким образом Рот стал деловым партнером будущего президента Соединенных Штатов Америки.

77-летнего Рота и Трампа связывает долгая история. В начале 1990-х оба бизнесмена владели крупными долями собственности в сети универмагов Alexander's, которые розничной торговлей самостоятельно не занимались, но имели точки в самых престижных районах. У обоих предпринимателей было свое представление о том, как вести этот бизнес. Долговая нагрузка, которая вынудила Трампа привлечь инвесторов к строительству на участке в Верхнем Вест-Сайде, заставила нынешнего президента США передать акции Alexander's в пользу Citibank в качестве неустойки по выплате кредита. Три года спустя со скидкой 20% от рыночной цены их приобрел Стивен Рот.

Потерпев неудачу, Дональд Трамп проникся к Роту глубоким уважением и сам стал изображать из себя такого же гениального и жесткого миллиардера, обязанного своим успехом только самому себе. В ходе предвыборной кампании Трамп назначил его одним из советников своей команды по экономическим вопросам. Как только Трампа избрали президентом, он внес Рота в список членов недолго просуществовавшего совета по инфраструктуре вместе с Лефраком. Таким образом, вместе с владельцами многочисленных компаний в сфере развлечений и азартных игр Шелдоном Адельсоном и Филом Раффином, главой Marvel Entertainment Айком Перлмуттером и нефтегазовым магнатом Харольдом Хаммом глава Vornado стал одним из миллиардеров, приближенных к президенту, но не имеющих в правительстве непосредственных должностей.

Их партнерские отношения остаются на удивление теплыми. Дуглас Дарст, глава семейной риелторской компании Durst Organization из Нью-Йорка, объясняет: «Стив иногда бывает очень жестким даже с друзьями; с Дональдом зачастую тоже непросто. Их сотрудничество продолжается более десяти лет, хотя вначале я считал, что оно не продержится и двух месяцев».

Аманда Миллер, пресс-секретарь Trump Organization, говорит: «Семья Трампов глубоко уважает и ценит Стивена Рота. Он отличный стратег, организатор и управленец. Сотрудничество с Vornado, связанное с двумя самыми дорогими и престижными комплексами недвижимости в мире, для нас — огромная честь».

Рот основательно взялся за управление связанной с Трампом собственностью с самого начала. Как только фирма Vornado выкупила здания 1290 на Шестой авеню и 555 на Калифорния-стрит, Рот вложил миллионы долларов в реставрацию объектов, чтобы в долгосрочной перспективе они приносили более высокий доход. В 2012 и 2013 годах компания выделила $31 млн на косметический ремонт небоскреба в Нью-Йорке, обновив при этом витрины магазинов, лифты и вестибюль. Такие изменения помогли привлечь новых арендаторов по более высоким арендным ставкам. К 2015 году съемщики площадей платили в среднем по $882 за кв. м — на 18% больше того, что арендодатель получал четырьмя годами ранее. При общей площади небоскребов в 195 000 кв. м такой рост арендной платы ежегодно приносит Vornado и Трампу дополнительные $32 млн. Неплохая доходность по инвестициям.

В последние два года арендная плата в здании 1290 на Шестой авеню продолжает расти, хотя остальной рынок недвижимости на Среднем Манхэттене по большей части идет на спад. По оценкам Forbes, доля Трампа в 30% сегодня стоит на $100 млн дороже, чем когда он только пришел в Белый дом.

Теперь Стивен Рот сосредоточился на собственности в Сан-Франциско, состоящей из 52-этажного небоскреба 555 на Калифорния-стрит и двух зданий пониже рядом. В 2015 году Рот сообщил биржевым аналитикам, что его фирма занимается реставрацией одного из малых зданий, 315 на Монтгомери-стрит. Проект был завершен в 2017 году, и ставка арендной платы подскочила почти на 50%. Затем настала очередь здания 345 на той же улице. Еще до того, как была выполнена половина запланированных работ, компания Vornado подписала 15-летний контракт на сдачу помещений в аренду фирме Regus, специализирующейся на коворкинговых пространствах. При Трампе на высшей должности США чистый операционный доход от комплекса из трех зданий увеличился на 19%. Доля президента в этих активах, соответственно, по некоторым оценкам, выросла на $130 млн.

Рот в своей привычной манере ничего не комментирует. Однако этот успех, вполне вероятно, создал ему праздничное настроение. В прошлом ноябре он устроил торжественную вечеринку на территории комплекса в Сан-Франциско, чтобы показать гостям обновленные интерьеры. По словам присутствовавших, местные рестораны бесплатно предлагали всем желающим закуски и вино. На мероприятие пришли более 100 человек, включая агентов по операциям с недвижимостью и аналитиков. А развлекал публику известный комик Джерри Сайнфилд, более часа сыпавший со сцены отборными шутками. Джону Киму, биржевому аналитику с Уолл-стрит, который тоже был на вечеринке, она, кажется, понравилась: «Это было похоже на корпоративное мероприятие перед последней рецессией. Все было по высшему разряду».

Тем не менее тот, у кого поводов праздновать было больше остальных, на мероприятие не приехал. Доля в 30% делает президента Соединенных Штатов Дональда Трампа крупнейшим частным выгодоприобретателем в этой истории успеха. Пусть он даже и не прилагал к его достижению никаких усилий.

С видом на парк: как в Нью-Йорке 15 лет строили самый высокий небоскреб за $3 млрд

Высота небоскреба 472 м, это выше, чем Empire State Building, и значительно выше, чем расположенная рядом Trump Tower. Небоскреб выделяется в ряду высоток Манхэттена не только за счет высоты, но и за счет менее привычной формы: архитекторы чикагского бюро Adrian Smith + Gordon Gill Architecture, которое спроектировало в том числе километровую Jedda Tower в Саудовской Аравии, сделали его подчеркнуто лишенным выдающихся деталей.

Девелопером проекта выступает компания Extell Development. Ее основатель Гарри Барнетт (Гершон Святицкий) родился на Манхэттене в семье раввина, но состояние сколотил на торговле алмазами в Антверпене. В 1994 году он запустил свой первый проект жилого здания на Манхэттене, а в 2014-м принадлежащая ему компания начала строительство самого высокого жилого небоскреба в Нью-Йорке и во всем Западном полушарии. Часть старых зданий Extell выкупила еще в 2005–2006 годах за $67 млн и позже еще несколько раз докупала. Общая стоимость строительства превысила $3 млрд. Площадь построенных Extell Development объектов приближается к 2 млн кв. м.

Central Park Tower — самое высокое жилое здание в мире · Getty Images

Создатели здания приняли на себя сложные обязательства: построить гигантский небоскреб на улице, успевшей обзавестись своей долгой историей. Поэтому в основании Central Park Tower находится семиэтажный люксовый универмаг Nordstorm. Он тоже стал одним из соинвесторов крупной башни. Часть фасада сохранили в том же виде, в каком она была до начала строительства небоскреба, — этот фасад входит в особый список архитектурного наследия города.

Кроме этого, девелоперу пришлось выкупать права на «воздух» вокруг здания расположенной рядом Лиги студентов и заплатить за это порядка $60 млн. Речь идет о том, что по закону застройщик высотных зданий должен выкупать эти права у владельцев соседних участков. Не все участники Лиги студентов одобрили решение руководства о продаже прав, суды шли до 2016 года.

Реклама на Forbes

Девелоперу высочайшего небоскреба близ Центрального парка приходилось биться за финансирование: компания выпускала многомиллионные бонды, более пяти раз перекредитовывалась и привлекла соинвестора в виде Шанхайской муниципальной корпорации (Shanghai Municipal Investment Group). Только в 2017 году Extell Development пришлось взять у JPMorgan Chase кредит в $900 млн.

Владельцы квартир в новом небоскребе смогут посещать приватный ресторан, сад, пользоваться бассейном. Cтоимость квадратного метра в апартаментах превышает $35 000, пентхаус оценен в $95 млн, пятикомнатная квартира — в $65 млн.

Вид на столицу за 700 млрд рублей: сколько стоят и кому принадлежат башни в «Москва-Сити»

Читайте также: