Старые деревянные дома с балконом

Обновлено: 07.07.2024

Можно присоединить лоджию к квартире? А утеплить балкон без согласования? Разбираем с архитектором и юристом перепланировки балконов и лоджий

Вы хотите сделать на балконе тёплый кабинет или даже присоединить лоджию к квартире — разбираемся в этой статье, какие переделки безопасны и законны.

Балкон или лоджия? Это важно

По строительным нормам для многоквартирных зданий (СП 54.13330.2011 СНиП 31-01-2003) лоджия — это помещение, ограждённое с трёх сторон стенами (угловые лоджии — с двух). А балкон — это ограждённая площадка, выступающая из фасада.

Иногда разница не так очевидна: например, просторные остеклённые балконы в новостройках застройщики на сайте в планировках называют лоджиями. Если сомневаетесь, запросите технические документы — в них будет указано, балкон это или лоджия.

В готовых домах есть более простой тест: выйдите на улицу и посмотрите на конструкцию снизу вверх. Если она нависает над вами и не имеет никаких дополнительных опор в виде железных балок и т. п., а лишь остекление — у вас балкон. А ещё в одном доме и даже в одной квартире могут быть и лоджии, и балконы.

Разная конструкция = разные технические возможности

Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать почти такой же вес, как и комната в домах старой постройки — порядка 400 килограмм на 1 м 2 (в современных многоэтажках комната способна выдержать уже 600 килограмм на 1 м 2 ).

А вот балкон держится только одной стороной, и его предельная нагрузка даже в новых домах — всего 200–250 килограмм на квадратный метр. И с каждым годом эксплуатации этот показатель снижается на 1%.

То есть если у вас 50-летняя хрущёвка с балконом 2 м 2 , то сейчас он теоретически способен выдержать всего 200–250 килограмм.

При этом 8–10 м 2 стандартных тёплых стеклопакетов «как в комнате» (примерно столько потребуется, чтобы сделать такую перепланировку балкона) — это уже 150–200 килограмм. Добавьте сюда вес утеплённого ограждения, пола и свой собственный вес — такой балкон может превратиться в лифт. Большинство, конечно, ставит обычное «холодное» остекление, поэтому мы не видим новостей, как в России массово отваливаются балконы. Но такой риск есть.

У меня балкон. Что можно?

Хочу поменять на нём ограждение, постелить плитку, поставить кресло и отдыхать летом.

Именно для летнего отдыха балконы и проектировались. Безопасно и без согласований на балконе можно:

отреставрировать ограждение или заменить его на такое же новое;
отреставрировать балконную плиту (в старых домах это часто требуется);
постелить террасную доску.

Если балкон был застеклён ещё при строительстве, можно заменить остекление на точно такое же по внешнему виду и весу.

Хочу застеклить балкон и обшить изнутри вагонкой

Лёгкое одинарное остекление плита выдержит — оно может быть безрамным, из толстого закалённого стекла, или обычным, с профилем (алюминиевым или ПВХ). Оно защитит балкон от ветра и осадков, но он останется «холодным» — зимой на таком не посидишь. При этом остекление нарушает единоподобие фасада и может не пройти по нормам пожарной безопасности. Поэтому его нужно согласовывать как перепланировку.

Обычное остекление — это перепланировка балкона и оно требует согласования? Вы серьёзно?

Когда строится дом или создаётся типовой проект, надзорные архитектурные органы утверждают много моментов. В том числе и вид фасада — по закону, его нельзя менять без разрешения.

Остекление балконов в домах тоже считается изменением фасада (строго говоря, даже замена старых деревянных окон на пластиковые должна быть согласована; но до контроля таких тонкостей пока дело на дошло).

Факт: Хотя балкон ваш, но фасад дома вам не принадлежит, и менять его по своему желанию нельзя — внешний вид дома должен быть утверждён архитектурными надзорными органами города. Плюс пожарные нормы никто не отменял. Например, в 70–80-е строились дома, где пожарные эвакуационные лестницы проходили по балконам. Потом люди стали застеклять балконы и срезать эти лестницы. Теперь пожарная безопасность таких зданий под вопросом.

Архитектор Мария Зайцева:

Жилищный кодекс РФ требует вносить в технический паспорт квартир все переустройства (например, проведение света туда, где его раньше не было — на тот же балкон) и перепланировки (это все манипуляции, которые делают дом конструкционно не таким, каким он был при строительстве). Плюс в каждом регионе могут быть свои дополнительные законы и нормативные акты — поэтому где-то узаконить перепланировку проще, где-то — сложнее.

По закону любое остекление изначально открытого балкона считается перепланировкой, и его нужно согласовывать. Практически все существующие рамы на балконах в старых домах по всей стране не согласованы, и (чаще всего) несогласуемы в принципе.

Если у вас типовой дом, то по закону можно остеклить только все балконы сразу, чтобы сохранить единообразие. Жильцы должны заказать общий проект изменения фасада и утвердить его в комитете по архитектуре и градостроительству. Лишь после утверждения проекта можно будет делать все балконы в едином стиле, используя одни и те же материалы.

Если ваш дом признан памятником архитектуры, остеклять балкон нельзя. В отличие от типовых хрущёвок, на которые пока закрывают глаза, за внешним обликом памятников следит специальная комиссия. Переделку точно заметят и заставят убрать. В исключительных случаях могут узаконить остекление балконов, выходящих во двор.

Но никто не согласовывает остекление в обычных домах. Всех не оштрафуют!

Архитектор Мария Зайцева:

Массовое хаотичное остекление началось в 90-е, вместе с приватизацией. Никто за этим не следил. А теперь уже все привыкли, каждый делает по своему усмотрению и кажется, что согласование остекления балкона — это лишнее. Как итог — города выглядят аляповато, потому что фасады утратили единообразие.

Да, за перепланировку балконов нет массовых штрафов. Но прецеденты уже есть. Так, в Петербурге завёлся активист, который жалуется на застеклённые балконы в типовых домах на проспекте Культуры. Суды и петербургский Комитет по градостроительству и архитектуре выписывают собственникам квартир штрафы и предписания всё демонтировать.

Рабочий вариант в этом случае — безрамное остекление с толстым закалённым стеклом. Оно стоит от 100–150 тысяч рублей в среднем для маленького балкона в хрущёвке в городах-миллионниках (для сравнения: обычное остекление на профиле ПВХ с внутренней обшивкой балкона вагонкой обходится порядка 60 000 рублей). Однако такие стёкла меньше влияют на внешний вид фасада — и скорее всего, в этом случае согласование перепланировки балкона получить удастся.

Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD

Вопрос с остеклением балконов непростой, так как позиция администраций везде разная. Чтобы получить согласование, нужно, чтобы соблюдалось единообразие фасада: конфигурация остекления, цвет и вид не должны противопоставляться архитектурному виду дома.

Кроме того, запретить подобную перепланировку могут, если она нарушает нормы СанПиН или правила пожарной безопасности. Сложность в согласовании может возникнуть и при попытке установить рамы из легковоспламеняемых материалов (того же ПВХ).

Фактически за несогласованное остекление балконов сегодня можно оштрафовать каждого второго собственника в России. Вряд ли это явление станет массовым, однако в последние годы власти некоторых регионов начали требовать возвращения балкона в прежнее состояние в случае, если остекление было сделано без согласования.

Напомню, что, согласно статье 29 Жилищного кодекса, власти имеют право выселить собственника, если он сделал незаконную перепланировку и отказался вернуть всё в исходное состояние. Сначала выпишут штраф (он разнится в зависимости от региона, в Москве для физических лиц это 2000–2500 рублей, а в Самаре, например, 2000–3000 рублей) и предписание «вернуть всё обратно», а потом пойдут в суд.

У меня балкон был остеклён. Я хочу поставить полноценные стеклопакеты и присоединить его к квартире — зря пропадает три квадратных метра!

Перепланировка балкона в комнату невозможна, даже если дом новый. Двух- или трёхкамерные стеклопакеты «как в квартире», утепление ограждения и пола, вывод отопления (в том числе и электрического) и присоединение балкона к квартире опасны для конструкции дома.

Во-первых, балконные плиты не рассчитаны на такую нагрузку. Во-вторых, такая перепланировка балкона нарушит тепловой контур здания; в вашей квартире похолодает, вы включите обогреватель — электрическая сеть может не выдержать нагрузки, особенно если балконы присоединят ещё и ваши соседи.

Рано ли поздно о таких переделках узнает УК — и по суду заставит вас всё возвращать обратно. Кроме того, управляющая компания может выставить счёт за теплопотери — ведь им, чтобы поддерживать нормальную температуру в здании, приходилось тратить больше энергии.

А ещё квартиры с перепланировкой балкона будет сложно продать — и удобство для многих сомнительное, и потенциальные проблемы с УК никому не нужны.

Итог для балконов

По закону с балконами нельзя делать почти ничего (только менять всё старое на такое же новое).

В некоторых регионах удаётся узаконить лёгкое остекление с рамами или без: чтобы узнать, возможно ли это в вашем городе, обратитесь в проектное или архитектурное бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Если сделаете всё на свой страх и риск, есть вероятность нарваться на штраф.

Утеплять и присоединять балконы к тепловому контуру квартиры однозначно запрещено: такие переделки очень опасны и с ними активно борются управляющие компании — для них они несут большие убытки. Также технически опасна и запрещена перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату.

У меня лоджия. Что можно сделать мне?

Лоджию остеклили ещё при строительстве. Хочу поменять напольное покрытие, покрасить стены, обшить ограждение вагонкой.

Это всё можно, и согласований не требует. Кроме того, если остекление было старым, его разрешается поменять на новое, такое же по внешнему виду и весу.

У меня остекления на лоджии не было. Хочу поставить двухкамерные стеклопакеты, постелить пол, провести свет и пользоваться лоджией как дополнительной летней комнатой (отопление выводить не буду).

Технически такая перепланировка лоджии в комнату возможна, но нужно согласование — проект переустройства должна сделать профессиональная архитектурная команда.

А ещё, если изначально остекления не было вообще, история может усложниться — ведь фасад изменится. Можно попробовать согласовать проект с безрамным остеклением, но оно одинарное и тепло будет держать плохо.

У меня одинарное остекление от застройщика. Хочу поставить двухкамерные окна и сделать тёплый пол. Сносить стены при этом между комнатой и лоджией не буду — пусть остаётся как отдельное помещение.

Перепланировка лоджии в комнату тоже требует согласования, с привлечением управляющей компании, автора проекта дома, жилинспекции и БТИ. При этом юридически лоджия останется отдельным «холодным» помещением и приплюсовываться к общей площади квартиры не будет.

Тёплый пол можно согласовать не везде: нужен расчёт дополнительной нагрузки на электросеть и на плиту. А водяное отопление на лоджии запрещено.

Хочу присоединить лоджию к квартире

На красивых дизайнерских картинках можно увидеть перепланировку квартиры с полным присоединением лоджии: убирают окно, делают демонтаж подоконного блока (часть стены под окном), сносят простенок (части стены у окна и двери) и порожек (часть стены под дверью на лоджию), наливают пол на лоджии до уровня комнаты и получают единое пространство с огромными окнами. Смотрится отлично! Многие так и делают.

Но такая перепланировка чаще всего незаконна и может быть даже опасна.

Порожек сносить нельзя: он защищает основные плиты от промерзания, плюс на него часто опираются плиты перекрытия (то есть порожек — это часть несущей конструкции).

Практически во всех панельных, блочных и кирпичных домах порожек — один из элементов, который либо зажимает межэтажные перекрытия и (или) плиту лоджии; либо эти перекрытия опираются на него. Если убрать порожек, плиты могут рухнуть. Исключение: если сам автор проекта дома согласовал снос этого элемента; чаще всего это возможно, только пока идёт стройка и только в монолитных домах.

Например, в Москве практически все панельные и блочные дома, возведённые до 2007 года, построены по проектам института МНИИТЭП (либо этот институт является правопреемником более старых проектных организаций). И МНИИТЭП запрещает любые действия с порожком в своих домах.

Подоконный блок можно убрать, только если он не часть несущей стены (в монолитных и панельных домах это делается лишь после сложного инженерного расчёта).

Простенки убирать нельзя, если вы живёте выше пятого этажа: они — часть противопожарной системы безопасности и должны быть не меньше 1,2 метра длиной (СП 1.13130 «Эвакуационные и аварийные выходы» п. 5.4.2).

А если я поставлю стеклянную перегородку в комнате? Можно получить согласование на такое «визуальное» присоединение лоджии?

Внешне объединить лоджию с комнатой или кухней можно при помощи французских окон (стеклянных перегородок от пола до потолка) — раздвижных или распашных.

Сделать такое присоединение лоджии можно только по профессиональному проекту. Специалисты должны рассчитать, какую часть подоконного блока или простенков можно убрать под французское окно (убрать порожек и выровнять полы на лоджии и в комнате при этом в 90% случаев будет невозможно), а также — каким должно быть это окно по теплотехническим характеристикам, ведь отопление дома рассчитывалось с учётом того, что на этом месте стена. А окно держит тепло не так хорошо: может появиться конденсат, комната будет промерзать.

Факт: Проще всего перепланировку с внутренним французским окном сделать в новом монолитном доме — техническое заключение на него достать нетрудно. А ещё лучше, если вы сможете объединиться с соседями и сделать общее техзаключение и проект согласования — так будет дешевле.

Архитектор Мария Зайцева:

Есть методические документы в строительстве МДС 13-21.2007 «Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

В 15-м пункте сказано, что «ограждающие конструкции» (в данном случае это и стены, и окна) квартир должны зимой поддерживать температуру не менее +18 °С и влажность не более 60%.

Если все начнут присоединять лоджии к квартире, даже с помощью французских окон, уровень конденсата может стать критическим — это повлияет на безопасность всей конструкции дома. Кроме того, в доме будет холодно — люди начнут включать обогреватели, а из-за того, что электросеть не рассчитана на такую нагрузку, возрастёт риск пожара.

Если жильцы начнут жаловаться на холод — управляющая компания и жилищная инспекция быстро узнают, что дело в массовых перепланировках. Последуют штрафы, судебные предписания «верните всё в исходное состояние». Тем, кто откажется, полагается «бонус» — продажа квартиры по суду и выселение. Самый грустный сценарий: плиты могут не выдержать.

Итог для лоджий

Если ваша лоджия была изначально остеклена, то внутри вы можете покрасить стены, постелить новое напольное покрытие, сделать летнюю зону отдыха, установить шкафы для хранения сезонных вещей.

Все более серьёзные переделки — наливка пола, остекление ранее не остеклённой лоджии, замена лёгких стеклопакетов на тёплые, проведение электричества и т. п. — требуют предварительного согласования.

Выводить водяное отопление на лоджию нельзя — это опасно. В некоторых случаях можно согласовать электрическое отопление лоджии (как правило, в новых домах).

Присоединять лоджию к квартире тоже нельзя. Рабочий вариант — установка французского окна (но полностью снести порожек, подоконный блок, простенки и сделать единое пространство с комнатой невозможно). При этом юридически лоджия останется всё тем же холодным отдельным помещением и прибавляться к жилой площади не будет.

Я хочу сделать всё по закону. Где заказать проект остекления балкона? Куда идти, чтобы получить согласование?

Начните с консультации в своей УК и в проектном или архитектурном бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Специалисты расскажут о технических и юридических возможностях, которые у вас есть.

Ещё нужно будет идти в жилинспекцию и БТИ, привлечь авторов проекта дома (в новостройке проще сразу связаться с застройщиком и согласовать изменения в проекте, пока дом достраивается). Если дом старый, нужно искать, в какую организацию были переданы документы по его проектированию, и какая компания выступает сейчас правопреемником.

Чаще всего архитектурные организации с сертификатом СРО готовы за отдельную плату общаться со всеми инстанциями сами. Есть также юридические компании, которые предоставляют услуги по согласованию: стоимость стартует от 10–40 тысяч рублей в зависимости от региона и сложности проекта.

Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD

Подготовьте проект перепланировки (остекления, утепления, устройства полов, электропроводки и т. п.). Заказать его можно у архитекторов с доступом к разработке подобной документации (сертификатом СРО). Проект должен быть комплексный, который учитывает все аспекты перепланировки. Например, если вы меняете остекление и утепляете лоджию, то в проекте должен быть сделан теплотехнический расчёт, предусмотрены пароизоляция и утеплитель.

Готовый проект нужно отнести в надзорные органы. В Москве решение о согласовании выдают Жилищная инспекция и Межведомственная комиссия по перепланировке.

Для проведения процедуры вам потребуются:

заявление;
выписка из ЕГРН, в которой указан собственник;
техпаспорт помещения;
проект остекления, который составляется на основании разрешения от Управляющей компании на перепланировку.

Вся документация согласовывается в архитектурном департаменте города или района. Потом проект проверят в архитектурно-планировочном управлении на предмет соответствия общей концепции, и если будет признано, что ваша лоджия изменит внешний вид фасада здания, тогда придётся всё переделывать. В некоторых случаях удаётся получить согласование проекта с безрамным остеклением, когда обычное, с рамами, было отклонено.

Кажется, у меня соседи присоединили лоджию (или балкон) к квартире. Что делать?

«Мы живём в новостройке; со стороны улицы видно, что порядка 30–40% жильцов объединили лоджии и квартиры. Мы этого не делали, но у нас на лоджии теперь постоянный конденсат, все течёт, отваливается отделка, появились трещины в стене. Есть вероятность, что это из-за усадки, тем не менее конденсат говорит о том, что нарушен тепловой контур дома».

Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD

Если у вас есть подозрение, что соседи сделали незаконное объединение лоджии с комнатой, необходимо обратиться в свою управляющую компанию или ТСЖ. Удостовериться и зафиксировать незаконные изменения могут сотрудники этих организаций, например, при проверке счётчиков воды или электричества. А ещё можно обратиться в жилинспекцию города, чтобы инициировать проверку.

Повторим кратко:

1. Если у вас балкон, лучше оставить его как место для летнего отдыха. Если он был остеклён застройщиком, не утепляйте его до состояния комнаты: плиты не рассчитаны на такую нагрузку.

2. Если балкон изначально был открытым, технически допустимо только лёгкое, одинарное остекление, без утепления. Лучше перестраховаться и сначала выяснить все возможности в вашем БТИ и жилищной инспекции.

3. Если у вас лоджия, её можно утеплить, но оставить как отдельное помещение: не убирать подоконный блок, не сносить простенки и порожек. Обратитесь в проектную организацию, чтобы рассчитать нагрузку на плиту и электросеть и согласовать переделку с государством. Лучше объединиться с соседями и заказать один проект на всех.

4. Допускается частичное присоединение лоджии к квартире с помощью панорамного окна. Но это можно сделать не во всех домах (в большинстве снести даже часть подоконного блока не получится, а простенки и порожек надо оставлять); разумный ход — сделать такую перепланировку в новостройке на этапе строительства, объединившись с соседями и договорившись с застройщиком.

Покупаем квартиру в «сталинке». О чем молчат продавцы?

Дома сталинской постройки когда-то считались элитной недвижимостью, сейчас они тоже имеют множество поклонников и почитателей. Несмотря на то, что возраст домов давно перевалил за полвека, многие из них до сих пор сохранились очень хорошо, так как при строительстве их не экономили и строили добротно, на века.

«Сталинки» в Нижнем Новгороде на проспекте Ильича «Сталинки» в Нижнем Новгороде на проспекте Ильича

Вот неполный перечень достоинств «сталинок»:

1. Просторные комнаты с высокими потолками. У комнат замечательная «кубатура», в них много воздуха. Летняя жара переносится легче, поскольку нагретому воздуху есть куда подниматься. Даже в самое жаркое лето в квартире можно жить под простым вентилятором (без кондиционера).

2. Большое разнообразие планировок. Дома не были типовыми как, скажем, «хрущевки». Это дает возможность выбрать квартиру с «изюминкой», например, с несколькими кладовками, окном в ванной комнате или вообще с «черным ходом» в другой подъезд!

3. Большой простор для перепланировки квартиры. Да, это непросто и затратно, но лучше, когда такая возможность есть, чем когда ее нет (как в панельных домах).

4. Толстые стены обеспечивают хорошую шумо- и теплоизоляцию. Летом толстые кирпичные стены нагреваются гораздо медленнее, чем панельки, а зимой лучше держат тепло.

5. Почти всегда просторные лестничные площадки - очень актуально при переезде. А еще там можно, например, оставлять коляски или велосипеды и они при этом не будут никому мешать (попробуйте разместить велосипед на тесной лестничной площадке в «хрущевке»!). Вопрос сохранности, естественно, зависит от контингента, живущего в подъезде.

6. Географическое расположение. Даже если это не центр города, в районе со «сталинками» почти всегда имеется развитая инфраструктура - транспорт, магазины, садики, школы, поликлиники и т.д.

7. Поскольку в доме относительно немного квартир, как правило, не возникает проблем с парковкой автомобиля.

Есть и недостатки:

1. Большой возраст дома и связанные с этим проблемы - изношенность коммуникаций, состояние проводки в том числе общедомовой, кровли, «усталость» самого здания. Это может обернуться крупными затратами при ремонте, так как вслед за одними проблемами почти всегда тянутся другие.

2. В подавляющем большинстве «сталинок» нет лифта, а учитывая высоту этажей, подъем по лестнице на 4-5 этаж потребует гораздо больше сил, чем, скажем, в «хрущевке». Особенно актуальна проблема в период перевозки урожая с дачи :)

3. Такие привычные вещи как балкон или лоджия в «сталинках» встречается гораздо реже, чем в современных домах. Балкон если и есть, то очень маленький. Лоджия – вообще явление исключительное, но уж если она есть, то скорое всего это будет полноценная мансарда!

Это о недостатках. Есть еще ряд особенностей, о которых надо знать, если вы решили приобретать жилье именно в этих домах. О них поговорим подробнее.

Сталинки для «трудовой элиты» и «простых рабочих» – совершенно разные дома

Со словом «сталинка» обычно ассоциируются монументальные дома на центральных улицах города с красивыми фасадами, арками, колоннами, лепниной и статуями, шпилями, эркерами, верандами и прочими архитектурными и скульптурными изысками. Иногда они объединены в целые кварталы, в которых до сих пор чувствуется дух советской эпохи в хорошем смысле этого слова.

«Дом со шпилем» в Дзержинске на проспекте Чкалова – обычный жилой дом, являющийся достопримечательностью города. Вокруг него – целый квартал из трех- четырехэтажных домов, выполненных в таком же стиле. «Дом со шпилем» в Дзержинске на проспекте Чкалова – обычный жилой дом, являющийся достопримечательностью города. Вокруг него – целый квартал из трех- четырехэтажных домов, выполненных в таком же стиле.

«Сталинки» условно можно разделить на «жилье для элиты» и «жилье для рабочих». Деление очень условное, тем не менее.

«Номенклатурные» и «директорские» сталинки

Это те самые помпезные здания, стоящие на центральных улицах и формирующие их архитектурный облик.

«Номенклатурные» дома строились для высшей партийной элиты, ученых, писателей, генералов, заслуженных деятелей культуры и искусства.

«Номенклатурная сталинка» – жилой дом на Котельничской набережной в Москве (фото из Интернет) «Номенклатурная сталинка» – жилой дом на Котельничской набережной в Москве (фото из Интернет)

Квартиры в таких домах даже по нынешним меркам шикарные – светлые и просторные, как правило, не менее 3 комнат (иногда их количество доходит до 7 и более, включая комнаты для прислуги с отдельным «черным» входом в квартиру).

«Директорские сталинки» выглядят попроще, комнат в квартирах поменьше, но все равно квартиры отличаются простором и комфортом. «Двушка» в «директорской сталинке» может превосходить по общей площади «четырешку» в «хрущевке».

«Серый бусыгинский дом» в Нижнем Новгороде – одна из достопримечательностей Автозаводского района. Построен в конце 30-х годов для руководства и передовиков производства Горьковского автозавода. По сути, это архитектурный ансамбль из несколько домов, объединенных в замкнутый контур. Внутри – большой благоустроенный двор, детский сад и особая атмосфера – спокойная и неспешная. «Серый бусыгинский дом» в Нижнем Новгороде – одна из достопримечательностей Автозаводского района. Построен в конце 30-х годов для руководства и передовиков производства Горьковского автозавода. По сути, это архитектурный ансамбль из несколько домов, объединенных в замкнутый контур. Внутри – большой благоустроенный двор, детский сад и особая атмосфера – спокойная и неспешная.

В конце 50-х – начале 60-х годов в целях удешевления строительства руководством страны была дана установка на борьбу с архитектурными излишествами. Таким образом, дома сохранили внутреннюю планировку, но лишились внешних декоративных элементов. Такие дома иногда называют «ободранными сталинками».

На заднем плане «ободранная сталинка». Нижний Новгород, проспект Кирова. На заднем плане «ободранная сталинка». Нижний Новгород, проспект Кирова.

Такие дома не стоит сбрасывать со счетов – они хоть и невзрачные на вид, но почти у всех у них железобетонные перекрытия и годы постройки самые «свежие» для «сталинок».

«Рабочие» сталинки

В 30-х годах неизбежно возникала проблема – куда селить простых рабочих? Ведь их было гораздо больше, чем передовиков и директоров. Проблема решалась двумя способами:

1. Часть «элитных» квартир была отдана под коммунальное заселение. На сегодняшний день коммуналки выглядят как пережиток прошлого, но они до сих пор существуют!

2. Для простых рабочих строились дома попроще - 3-4 этажные «коробки» - типовые и безликие. Квартиры, как правило, небольшие, иногда в них даже отсутствовала ванная комната, а кухня имела размер от силы 5 квадратных метров. Сейчас в такие квартиры умудряются устанавливать сидячие ванны или душевые кабины, отгораживая угол от без того маленькой кухни.

«Сталинка» для простых рабочих, Нижний Новгород, проспект Кирова «Сталинка» для простых рабочих, Нижний Новгород, проспект Кирова

Подобные дома можно встретить, наверно, в любом городе. Внешне они похожи на «хрущевки», но у них крупнее окна и меньше балконов (или вообще отсутствуют, как на фото). Такие дома иногда называют «кировки», но чаще всего в объявлениях пишут «сталинка».

В отличие от номенклатурных и директорских «сталинок» качество постройки у «кировок» изначально было хуже, так как они возводились как временное жилье для рабочих в 30-е годы. Конечно не настолько временное, как бараки, но к моменту наступления коммунизма планировалось эти дома заменить на более комфортное жилье. Вот и сейчас эти дома стоят и ждут, когда наступит коммунизм :)

В «рабочих сталинках» почти всегда деревянные перекрытия. По планировкам возможны разные варианты – от крошечных однокомнатных квартир в 20-25 квадратных метров до вполне просторных «трешек»-коммуналок.

Есть вполне неплохо сохранившиеся «кировки», но их, к сожалению, немного. В основном это жилье пребывает в предаварийном и аварийном состоянии. По этой причине желающих избавится от таких квартир много, а цены на них относительно невысокие. Состояние почти всегда полу- или полностью убитое. По сути, это потенциальный неликвид – продать квартиру в «кировке» непросто, даже если она с хорошим ремонтом.

3. Малоэтажные дома в 1-2 этажа. Эти дома чаще всего расположены не на центральных улицах, а в глубине кварталов. Также их можно встретить на периферии больших городов и в рабочих поселках. Дома строились по типовым проектам и предназначались для рабочих промышленных предприятий. Для их строительства не требовалась дорогостоящая строительная техника, требования к квалификации строителей также были невысоки, многие дома строили военнопленные (поэтому их иногда называют «немецкими домами»). Подвальные помещения часто отсутствовали. Также в таких домах могли отсутствовать ванные комнаты, туалеты в квартирах, подвальные помещения - при этом трубы шли под полом первого этажа. Перекрытия использовались деревянные, стены – либо из шлакоблоков, либо из кирпича, но внутри полые. Эти полости засыпались шлаком. В настоящее время двухэтажные дома, построенные в 50-х годах уже практически полностью исчерпали свой ресурс и идут под снос.

А теперь рассмотрим несколько наиболее типичных проблем, с которыми можно столкнуться при покупке квартиры в «сталинке».

Дом с деревянными перекрытиями – хорошо это или плохо?

Деревянные межэтажные перекрытия могут присутствовать как в «рабочих», так и в «элитных» домах сталинской эпохи. В первую очередь нужно ориентироваться на год постройки. В тридцатые-сороковые годы подавляющее большинство домов строились с деревянными перекрытиями. В начале пятидесятых годов соотношение было примерно 50/50, ближе к шестидесятым «сталинки» почти все строились уже с железобетонными перекрытиями.

Чем плохи деревянные перекрытия?

1. Огнеустойчивость - самый главный недостаток. Если в какой-то квартире пожар, есть риск, что выгорит весь подъезд (а то и дом целиком).

2. Протечка труб тоже не несет ничего приятного – мало того что есть риск пролить всех нижних соседей до первого этажа, так потом перекрытия еще будут долго просыхать, вполне вероятно появление плесени.

3. Звуко/виброизоляция - вы будете хорошо слышать, как ходят соседи сверху. При ходьбе по полу может раскачиваться мебель и звенеть посуда. А еще сквозь деревянные перекрытия бывает слышно, как у соседей сверху бегают коты во время ночных игрищ :)

4. Ограничение нагрузки на перекрытия – при попытке установить что-то тяжелое (большую ванну, например), есть риск, что перекрытия проломятся и эта ванна вместе со всем своим содержимым провалится к нижним соседям. Ведь дерево боится влажности, а в ванной комнате она традиционно высока.

5. Возможность прогиба перекрытий. Из-за этого на потолках крошится штукатурка, а полы приобретают вогнутую форму.

6. Ограниченные возможности в плане ремонта и выравнивания пола. Бетонную стяжку делать нельзя, слишком большая будет нагрузка. Единственный разумный вариант - сухая стяжка и поверх нее листы фанеры.

7. Любая деревянная конструкция имеет ограниченный срок службы. Учитывая возраст домов, вполне возможно, что срок годности перекрытий подходит к концу. Ремонт межэтажных перекрытий в многоквартирном доме - сложное, трудоемкое и затратное мероприятие.

8. Сложности при покупке квартиры в ипотеку. Раньше банки не давали кредиты на покупку квартиры в доме с деревянными перекрытиями. Сейчас такое возможно, но сумма страховки будет существенно выше, нужно быть к этому готовым. Это также затрудняет продажу квартиры, если вдруг такая необходимость возникнет.

9. Сложности при продаже квартиры. Количество желающих покупать квартиру в доме с деревянными перекрытиями с каждым годом все меньше и меньше. Решающую роль в покупке играет либо низкая цена, либо ностальгические чувства конкретно к этому дому.

Чем хороши деревянные перекрытия?

Объективных преимуществ деревянных перекрытий перед железобетонными я не вижу.

Кто-то утверждает, что в домах с деревянными перекрытиями "легче дышится", но я скептически отношусь к этому утверждению. Дышится легче скорее из-за высоких потолков - нагретый воздух всплывает вверх и когда высота потолков 3-3.5 метра, ему есть куда всплывать. Материал перекрытий к этому прямого отношения не имеет.

Дома с коммунальными квартирами

В далекие 80-е годы мне удалось пожить в коммуналке. Мне тогда было лет 7-8, но впечатления остались на всю жизнь.

с балконом

Нужны ли балкон или лоджия в частном доме? Наверное, мнения у всех разные. Кто-то говорит, что нужен - вот аргументы за:

отличный внешний вид сверху
можно повесить белье
романтикам смотреть на закат или рассвет приятнее с высоты
покурить
попить чай

рядом терраса или свой участок, всегда можно выйти на улицу
долго не высидишь, если на улице ветер, непогода, холод
балконная дверь легко открывается, у таких дверей обычно не ставят сложные замки
это не теплый контур, лучше увеличить площадь спален, которые эксплуатируются круглогодично
полы, мокрые от дождя
дополнительные вопросы по гидроизоляции и уборке снега

Отзывы людей, которые уже живут в доме с балконом таковы:

"Мы на свою почти не выходим, мы постоянно либо на первом этаже, либо на улице. И на мансардный этаж идем только вечером, чтобы лечь спать. И соседей ни разу не видели на лоджиях".

Компания 100срубов предлагает альтернативу - французский балкон дома. Он cocтoит из круглых балок перекрытий, выпущенных на 1000-1200мм от стен, балконной двери и небольшой площадки шириной около 700-800 мм. Такой балкончик сверху закрыт большими выпусками или свесами крыши. Bы мoжeтe oткpыть бaлкoнную двepь и пoлюбoвaтьcя видoм из cвoeй спальни и посидеть. Все условия соблюдены и это позволяет легко обойти возможные проблемы с эксплуатацией. Не забудьте заказать москитную сетку или сетку плиссе на балконную дверь, если в комнате больше нет окна, потому как проветрить летом без комаров не получится!

Здесь представлены двухэтажные и с мансардой дома с балконами и лоджиями для тех, кто выбрал или выбирает:

Типовые проекты: Дома из оцилиндрованного бревна с балконом

Наша компания осуществляет строительство домов с балконом. Работы выполняются за несколько недель. Предлагаем ознакомиться с каталогом, в котором представлены уже готовые проекты. Выбрать подходящий вариант можно по этажности, площади, размерам и планировке.

Преимущества домов с балконом

Балкон – это такой элемент дома, который может добавить зданию не только привлекательный вид, но и дополнительное пространство для нужд хозяина. Архитектурную деталь выполняют в разных вариантах и, как правило, на любом этаже. На балконе можно проводить свободное время с удовольствием. Например, заниматься йогой, пить кофе, размышлять о насущных делах, а иногда и загорать на солнце. Многие люди размещают на балконе небольшие столики и плетеные кресла, чтобы отдохнуть с комфортом. Все зависит от предпочтений жильцов и гостей дома. Выходить на балкон можно из кабинета, гостиной, спальни или другой комнаты, смотря какая у здания планировка.

Почему стоит обратиться к нам

Возможность приобрести надежный дом с балконом. Наша компания сама может закупить строительные материалы и доставить на объект. Мы имеем налаженные контакты с проверенными поставщиками, поэтому не сомневаемся в качестве. Помимо этого, специалисты с необходимой квалификацией строят дома с балконом, используя современное оборудование. Все это позволяет создать здание, которым можно пользоваться длительное время без особых усилий и затрат на ремонт.

Возможность заказать строительство по индивидуальному проекту. Несмотря на то что у нас достаточно готовых вариантов, мы понимаем, что Вы можете хотеть что-то свое. В таком случае наши специалисты выслушают Ваши пожелания и создадут проект по индивидуальному заказу.

Чтобы воспользоваться нашими услугами и заказать строительство дома с балконом, позвоните по контактному номеру или оставьте заявку на обратный звонок через форму на сайте.

Читайте также: