Построить балкон на 9 этаже
Обновлено: 02.07.2024
Дачно-балконная тема! Или, как обустроить лоджию на 9 этаже?
Я, как и вы все, люблю солнечную погоду и «ничегониделание» (надеюсь, что не одна я такая, лентяйка по весне ;).
Какое отношение это имеет к дизайну интерьеров? Самое прямое!
Дошел, наконец, черед до моей лоджии. Знаете, как приятно вечерком посидеть на свежем воздухе на чистой лоджии? Уверена, что знаете! На лоджии в 25-этажном доме или на террасе собственной дачи :). Тема пригодится и для одних, и для других.
Любоваться на остатки плитки, каких-то палок и инструментов мне надоело! Значит, за дело!
Первым делом я выбросила ненужный стройматериалы, которые остались после ремонта (оставив нужные – они заняли треть моей 2-х метровой лоджии), затем постелила линолеум - у меня остался кусок необходимого размера. Потом взяла штангу для шторы из IKEA (2-х метровую) и повесила на неё занавески. Всё! Красота неописуемая! Да, еще, конечно помыла окна и заодно стены :).
Сидя вечером на нововымытой лоджии, я начала планировать… Как же мне не хватало вот такого диванчика! И стильно, и есть куда сложить сезонные вещи!
Как пристроить балкон на первом этаже?
Для возведения пристройки нужно собрать все необходимые документы, чтобы она была сделана на законных основаниях. Если вы пристроите балкон, не оформив это документально, то как в период владения такой недвижимостью, так и впоследствии при продаже квартиры могут возникнуть проблемы. Особенно это касается тех продавцов, чей покупатель использует ипотечные средства. В этой статье мы расскажем, как сделать пристройку на законных основаниях.
Сначала рассмотрим юридическую сторону вопроса. Возведение балкона – не перепланировка квартиры, а реконструкция. Вот что говорит об этом законодательство.
Перепланировка жилого помещения, по ст. 25 ЖК РФ, представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Реконструкция объектов капитального строительства согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Отсюда следует, что с юридической точки зрения процедура получения разрешения на реконструкцию сравнима с получением разрешения на строительство.
По этой причине вам нужно обратиться в местную администрацию именно за разрешением на строительство.
Какие документы понадобятся?
- Согласие соседей. Необходимо собрать подписи жильцов как доказательство того, что они не против постройки вами балкона на общей территории. Согласны должны быть все жители дома и вот почему.
Балкон будет размещаться на земле, являющейся придомовой территорией. Теоретически это лишает собственников квартир права владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома. Следовательно, на возведение балкона необходимо получение согласия всех собственников многоквартирного дома.
2. Проект балкона.
Заказать его можно в архитектурном бюро.
3. Согласие коммунальных служб (водоканал, газовая служба).
Придется оплатить перенос коммуникаций, если, например, по стене проходит газовая труба.
4. Согласие пожарного надзора.
5. Согласие департамента архитектуры.
6. Свидетельство о собственности на квартиру.
7. План первого этажа дома, справка из БТИ.
8. Фотографии дома и части территории, на которой вы планируете сделать пристройку.
Мы перечислили только самое основное. Более полную информацию по документам можно найти в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса.
Строительство и приемка
После того как проект балкона будет утвержден и согласован, и муниципалитет даст разрешение на строительство, можно начать возведение пристройки.
По завершении работ нужно оформить акт ввода объекта в эксплуатацию.
Когда строительство будет закончено, вам следует явиться в муниципалитет со всеми документами на пристройку. Специалисты могут приехать и посмотреть, соответствует ли балкон проекту.
После этого вы должны представить в Росреестр документы, для того чтобы в техническую документацию на квартиру были внесены изменения.
Что делать, если вы самовольно пристроили балкон?
В этом случае собрать документы для того, чтобы узаконить пристройку, будет намного сложнее. Если она не будет отвечать каким-либо требованиями или нормативам, вас обяжут ее снести. Для того чтобы этого не произошло, проще узаконить возведение балкона до начала строительства.
Земля, на которой будет находиться пристройка, перейдет из общего пользования в ваше личное владение. В этом случае городские власти могут обязать вас платить за этот участок земли.
Если вы живете на втором этаже, а у ваших соседей снизу пристроен балкон, то возможно, вам также разрешат его построить над балконом первого этажа.
В каких случаях вам откажут?
Есть несколько случаев, когда в разрешении на строительство вам точно откажут.
1. Дом является памятником архитектуры.
2. Балкон выходит на центральную улицу.
3. Перепланировка затронет несущие стены.
4. Подземные коммуникации расположены ближе, чем в 2,5 метрах от места, где будет находиться пристройка.
5. Балкон может испортить внешний вид фасада дома
Если ни один из этих пунктов не применим, а вам отказали в разрешении, то можно попытаться оспорить это в суде.
Судебное решение будет во многом, если не во всем, зависеть от ситуации: техническая допустимость, согласие других собственников, отсутствие прямых запретов в нормативных документах, в том числе в правилах благоустройства города.
А вы бы пристроили себе балкон, если бы жили на первом этаже?
Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!
Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)
Можно присоединить лоджию к квартире? А утеплить балкон без согласования? Разбираем с архитектором и юристом перепланировки балконов и лоджий
Вы хотите сделать на балконе тёплый кабинет или даже присоединить лоджию к квартире — разбираемся в этой статье, какие переделки безопасны и законны.
Балкон или лоджия? Это важно
По строительным нормам для многоквартирных зданий (СП 54.13330.2011 СНиП 31-01-2003) лоджия — это помещение, ограждённое с трёх сторон стенами (угловые лоджии — с двух). А балкон — это ограждённая площадка, выступающая из фасада.
Иногда разница не так очевидна: например, просторные остеклённые балконы в новостройках застройщики на сайте в планировках называют лоджиями. Если сомневаетесь, запросите технические документы — в них будет указано, балкон это или лоджия.
В готовых домах есть более простой тест: выйдите на улицу и посмотрите на конструкцию снизу вверх. Если она нависает над вами и не имеет никаких дополнительных опор в виде железных балок и т. п., а лишь остекление — у вас балкон. А ещё в одном доме и даже в одной квартире могут быть и лоджии, и балконы.
Разная конструкция = разные технические возможности
Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать почти такой же вес, как и комната в домах старой постройки — порядка 400 килограмм на 1 м 2 (в современных многоэтажках комната способна выдержать уже 600 килограмм на 1 м 2 ).
А вот балкон держится только одной стороной, и его предельная нагрузка даже в новых домах — всего 200–250 килограмм на квадратный метр. И с каждым годом эксплуатации этот показатель снижается на 1%.
То есть если у вас 50-летняя хрущёвка с балконом 2 м 2 , то сейчас он теоретически способен выдержать всего 200–250 килограмм.
При этом 8–10 м 2 стандартных тёплых стеклопакетов «как в комнате» (примерно столько потребуется, чтобы сделать такую перепланировку балкона) — это уже 150–200 килограмм. Добавьте сюда вес утеплённого ограждения, пола и свой собственный вес — такой балкон может превратиться в лифт. Большинство, конечно, ставит обычное «холодное» остекление, поэтому мы не видим новостей, как в России массово отваливаются балконы. Но такой риск есть.
У меня балкон. Что можно?
Хочу поменять на нём ограждение, постелить плитку, поставить кресло и отдыхать летом.
Именно для летнего отдыха балконы и проектировались. Безопасно и без согласований на балконе можно:
- отреставрировать ограждение или заменить его на такое же новое;
- отреставрировать балконную плиту (в старых домах это часто требуется);
- постелить террасную доску.
Если балкон был застеклён ещё при строительстве, можно заменить остекление на точно такое же по внешнему виду и весу.
Хочу застеклить балкон и обшить изнутри вагонкой
Лёгкое одинарное остекление плита выдержит — оно может быть безрамным, из толстого закалённого стекла, или обычным, с профилем (алюминиевым или ПВХ). Оно защитит балкон от ветра и осадков, но он останется «холодным» — зимой на таком не посидишь. При этом остекление нарушает единоподобие фасада и может не пройти по нормам пожарной безопасности. Поэтому его нужно согласовывать как перепланировку.
Обычное остекление — это перепланировка балкона и оно требует согласования? Вы серьёзно?
Когда строится дом или создаётся типовой проект, надзорные архитектурные органы утверждают много моментов. В том числе и вид фасада — по закону, его нельзя менять без разрешения.
Остекление балконов в домах тоже считается изменением фасада (строго говоря, даже замена старых деревянных окон на пластиковые должна быть согласована; но до контроля таких тонкостей пока дело на дошло).
Факт: Хотя балкон ваш, но фасад дома вам не принадлежит, и менять его по своему желанию нельзя — внешний вид дома должен быть утверждён архитектурными надзорными органами города. Плюс пожарные нормы никто не отменял. Например, в 70–80-е строились дома, где пожарные эвакуационные лестницы проходили по балконам. Потом люди стали застеклять балконы и срезать эти лестницы. Теперь пожарная безопасность таких зданий под вопросом.
Архитектор Мария Зайцева:
Жилищный кодекс РФ требует вносить в технический паспорт квартир все переустройства (например, проведение света туда, где его раньше не было — на тот же балкон) и перепланировки (это все манипуляции, которые делают дом конструкционно не таким, каким он был при строительстве). Плюс в каждом регионе могут быть свои дополнительные законы и нормативные акты — поэтому где-то узаконить перепланировку проще, где-то — сложнее.
По закону любое остекление изначально открытого балкона считается перепланировкой, и его нужно согласовывать. Практически все существующие рамы на балконах в старых домах по всей стране не согласованы, и (чаще всего) несогласуемы в принципе.
Если у вас типовой дом, то по закону можно остеклить только все балконы сразу, чтобы сохранить единообразие. Жильцы должны заказать общий проект изменения фасада и утвердить его в комитете по архитектуре и градостроительству. Лишь после утверждения проекта можно будет делать все балконы в едином стиле, используя одни и те же материалы.
Если ваш дом признан памятником архитектуры, остеклять балкон нельзя. В отличие от типовых хрущёвок, на которые пока закрывают глаза, за внешним обликом памятников следит специальная комиссия. Переделку точно заметят и заставят убрать. В исключительных случаях могут узаконить остекление балконов, выходящих во двор.
Но никто не согласовывает остекление в обычных домах. Всех не оштрафуют!
Архитектор Мария Зайцева:
Массовое хаотичное остекление началось в 90-е, вместе с приватизацией. Никто за этим не следил. А теперь уже все привыкли, каждый делает по своему усмотрению и кажется, что согласование остекления балкона — это лишнее. Как итог — города выглядят аляповато, потому что фасады утратили единообразие.
Да, за перепланировку балконов нет массовых штрафов. Но прецеденты уже есть. Так, в Петербурге завёлся активист, который жалуется на застеклённые балконы в типовых домах на проспекте Культуры. Суды и петербургский Комитет по градостроительству и архитектуре выписывают собственникам квартир штрафы и предписания всё демонтировать.
Рабочий вариант в этом случае — безрамное остекление с толстым закалённым стеклом. Оно стоит от 100–150 тысяч рублей в среднем для маленького балкона в хрущёвке в городах-миллионниках (для сравнения: обычное остекление на профиле ПВХ с внутренней обшивкой балкона вагонкой обходится порядка 60 000 рублей). Однако такие стёкла меньше влияют на внешний вид фасада — и скорее всего, в этом случае согласование перепланировки балкона получить удастся.
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Вопрос с остеклением балконов непростой, так как позиция администраций везде разная. Чтобы получить согласование, нужно, чтобы соблюдалось единообразие фасада: конфигурация остекления, цвет и вид не должны противопоставляться архитектурному виду дома.
Кроме того, запретить подобную перепланировку могут, если она нарушает нормы СанПиН или правила пожарной безопасности. Сложность в согласовании может возникнуть и при попытке установить рамы из легковоспламеняемых материалов (того же ПВХ).
Фактически за несогласованное остекление балконов сегодня можно оштрафовать каждого второго собственника в России. Вряд ли это явление станет массовым, однако в последние годы власти некоторых регионов начали требовать возвращения балкона в прежнее состояние в случае, если остекление было сделано без согласования.
Напомню, что, согласно статье 29 Жилищного кодекса, власти имеют право выселить собственника, если он сделал незаконную перепланировку и отказался вернуть всё в исходное состояние. Сначала выпишут штраф (он разнится в зависимости от региона, в Москве для физических лиц это 2000–2500 рублей, а в Самаре, например, 2000–3000 рублей) и предписание «вернуть всё обратно», а потом пойдут в суд.
У меня балкон был остеклён. Я хочу поставить полноценные стеклопакеты и присоединить его к квартире — зря пропадает три квадратных метра!
Перепланировка балкона в комнату невозможна, даже если дом новый. Двух- или трёхкамерные стеклопакеты «как в квартире», утепление ограждения и пола, вывод отопления (в том числе и электрического) и присоединение балкона к квартире опасны для конструкции дома.
Во-первых, балконные плиты не рассчитаны на такую нагрузку. Во-вторых, такая перепланировка балкона нарушит тепловой контур здания; в вашей квартире похолодает, вы включите обогреватель — электрическая сеть может не выдержать нагрузки, особенно если балконы присоединят ещё и ваши соседи.
Рано ли поздно о таких переделках узнает УК — и по суду заставит вас всё возвращать обратно. Кроме того, управляющая компания может выставить счёт за теплопотери — ведь им, чтобы поддерживать нормальную температуру в здании, приходилось тратить больше энергии.
А ещё квартиры с перепланировкой балкона будет сложно продать — и удобство для многих сомнительное, и потенциальные проблемы с УК никому не нужны.
Итог для балконов
По закону с балконами нельзя делать почти ничего (только менять всё старое на такое же новое).
В некоторых регионах удаётся узаконить лёгкое остекление с рамами или без: чтобы узнать, возможно ли это в вашем городе, обратитесь в проектное или архитектурное бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Если сделаете всё на свой страх и риск, есть вероятность нарваться на штраф.
Утеплять и присоединять балконы к тепловому контуру квартиры однозначно запрещено: такие переделки очень опасны и с ними активно борются управляющие компании — для них они несут большие убытки. Также технически опасна и запрещена перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату.
У меня лоджия. Что можно сделать мне?
Лоджию остеклили ещё при строительстве. Хочу поменять напольное покрытие, покрасить стены, обшить ограждение вагонкой.
Это всё можно, и согласований не требует. Кроме того, если остекление было старым, его разрешается поменять на новое, такое же по внешнему виду и весу.
У меня остекления на лоджии не было. Хочу поставить двухкамерные стеклопакеты, постелить пол, провести свет и пользоваться лоджией как дополнительной летней комнатой (отопление выводить не буду).
Технически такая перепланировка лоджии в комнату возможна, но нужно согласование — проект переустройства должна сделать профессиональная архитектурная команда.
А ещё, если изначально остекления не было вообще, история может усложниться — ведь фасад изменится. Можно попробовать согласовать проект с безрамным остеклением, но оно одинарное и тепло будет держать плохо.
У меня одинарное остекление от застройщика. Хочу поставить двухкамерные окна и сделать тёплый пол. Сносить стены при этом между комнатой и лоджией не буду — пусть остаётся как отдельное помещение.
Перепланировка лоджии в комнату тоже требует согласования, с привлечением управляющей компании, автора проекта дома, жилинспекции и БТИ. При этом юридически лоджия останется отдельным «холодным» помещением и приплюсовываться к общей площади квартиры не будет.
Тёплый пол можно согласовать не везде: нужен расчёт дополнительной нагрузки на электросеть и на плиту. А водяное отопление на лоджии запрещено.
Хочу присоединить лоджию к квартире
На красивых дизайнерских картинках можно увидеть перепланировку квартиры с полным присоединением лоджии: убирают окно, делают демонтаж подоконного блока (часть стены под окном), сносят простенок (части стены у окна и двери) и порожек (часть стены под дверью на лоджию), наливают пол на лоджии до уровня комнаты и получают единое пространство с огромными окнами. Смотрится отлично! Многие так и делают.
Но такая перепланировка чаще всего незаконна и может быть даже опасна.
Порожек сносить нельзя: он защищает основные плиты от промерзания, плюс на него часто опираются плиты перекрытия (то есть порожек — это часть несущей конструкции).
Практически во всех панельных, блочных и кирпичных домах порожек — один из элементов, который либо зажимает межэтажные перекрытия и (или) плиту лоджии; либо эти перекрытия опираются на него. Если убрать порожек, плиты могут рухнуть. Исключение: если сам автор проекта дома согласовал снос этого элемента; чаще всего это возможно, только пока идёт стройка и только в монолитных домах.
Например, в Москве практически все панельные и блочные дома, возведённые до 2007 года, построены по проектам института МНИИТЭП (либо этот институт является правопреемником более старых проектных организаций). И МНИИТЭП запрещает любые действия с порожком в своих домах.
Подоконный блок можно убрать, только если он не часть несущей стены (в монолитных и панельных домах это делается лишь после сложного инженерного расчёта).
Простенки убирать нельзя, если вы живёте выше пятого этажа: они — часть противопожарной системы безопасности и должны быть не меньше 1,2 метра длиной (СП 1.13130 «Эвакуационные и аварийные выходы» п. 5.4.2).
А если я поставлю стеклянную перегородку в комнате? Можно получить согласование на такое «визуальное» присоединение лоджии?
Внешне объединить лоджию с комнатой или кухней можно при помощи французских окон (стеклянных перегородок от пола до потолка) — раздвижных или распашных.
Сделать такое присоединение лоджии можно только по профессиональному проекту. Специалисты должны рассчитать, какую часть подоконного блока или простенков можно убрать под французское окно (убрать порожек и выровнять полы на лоджии и в комнате при этом в 90% случаев будет невозможно), а также — каким должно быть это окно по теплотехническим характеристикам, ведь отопление дома рассчитывалось с учётом того, что на этом месте стена. А окно держит тепло не так хорошо: может появиться конденсат, комната будет промерзать.
Факт: Проще всего перепланировку с внутренним французским окном сделать в новом монолитном доме — техническое заключение на него достать нетрудно. А ещё лучше, если вы сможете объединиться с соседями и сделать общее техзаключение и проект согласования — так будет дешевле.
Архитектор Мария Зайцева:
Есть методические документы в строительстве МДС 13-21.2007 «Положение о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
В 15-м пункте сказано, что «ограждающие конструкции» (в данном случае это и стены, и окна) квартир должны зимой поддерживать температуру не менее +18 °С и влажность не более 60%.
Если все начнут присоединять лоджии к квартире, даже с помощью французских окон, уровень конденсата может стать критическим — это повлияет на безопасность всей конструкции дома. Кроме того, в доме будет холодно — люди начнут включать обогреватели, а из-за того, что электросеть не рассчитана на такую нагрузку, возрастёт риск пожара.
Если жильцы начнут жаловаться на холод — управляющая компания и жилищная инспекция быстро узнают, что дело в массовых перепланировках. Последуют штрафы, судебные предписания «верните всё в исходное состояние». Тем, кто откажется, полагается «бонус» — продажа квартиры по суду и выселение. Самый грустный сценарий: плиты могут не выдержать.
Итог для лоджий
Если ваша лоджия была изначально остеклена, то внутри вы можете покрасить стены, постелить новое напольное покрытие, сделать летнюю зону отдыха, установить шкафы для хранения сезонных вещей.
Все более серьёзные переделки — наливка пола, остекление ранее не остеклённой лоджии, замена лёгких стеклопакетов на тёплые, проведение электричества и т. п. — требуют предварительного согласования.
Выводить водяное отопление на лоджию нельзя — это опасно. В некоторых случаях можно согласовать электрическое отопление лоджии (как правило, в новых домах).
Присоединять лоджию к квартире тоже нельзя. Рабочий вариант — установка французского окна (но полностью снести порожек, подоконный блок, простенки и сделать единое пространство с комнатой невозможно). При этом юридически лоджия останется всё тем же холодным отдельным помещением и прибавляться к жилой площади не будет.
Я хочу сделать всё по закону. Где заказать проект остекления балкона? Куда идти, чтобы получить согласование?
Начните с консультации в своей УК и в проектном или архитектурном бюро, которое имеет сертификацию саморегулируемых организаций (СРО). Специалисты расскажут о технических и юридических возможностях, которые у вас есть.
Ещё нужно будет идти в жилинспекцию и БТИ, привлечь авторов проекта дома (в новостройке проще сразу связаться с застройщиком и согласовать изменения в проекте, пока дом достраивается). Если дом старый, нужно искать, в какую организацию были переданы документы по его проектированию, и какая компания выступает сейчас правопреемником.
Чаще всего архитектурные организации с сертификатом СРО готовы за отдельную плату общаться со всеми инстанциями сами. Есть также юридические компании, которые предоставляют услуги по согласованию: стоимость стартует от 10–40 тысяч рублей в зависимости от региона и сложности проекта.
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Подготовьте проект перепланировки (остекления, утепления, устройства полов, электропроводки и т. п.). Заказать его можно у архитекторов с доступом к разработке подобной документации (сертификатом СРО). Проект должен быть комплексный, который учитывает все аспекты перепланировки. Например, если вы меняете остекление и утепляете лоджию, то в проекте должен быть сделан теплотехнический расчёт, предусмотрены пароизоляция и утеплитель.
Готовый проект нужно отнести в надзорные органы. В Москве решение о согласовании выдают Жилищная инспекция и Межведомственная комиссия по перепланировке.
Для проведения процедуры вам потребуются:
- заявление;
- выписка из ЕГРН, в которой указан собственник;
- техпаспорт помещения;
- проект остекления, который составляется на основании разрешения от Управляющей компании на перепланировку.
Вся документация согласовывается в архитектурном департаменте города или района. Потом проект проверят в архитектурно-планировочном управлении на предмет соответствия общей концепции, и если будет признано, что ваша лоджия изменит внешний вид фасада здания, тогда придётся всё переделывать. В некоторых случаях удаётся получить согласование проекта с безрамным остеклением, когда обычное, с рамами, было отклонено.
Кажется, у меня соседи присоединили лоджию (или балкон) к квартире. Что делать?
«Мы живём в новостройке; со стороны улицы видно, что порядка 30–40% жильцов объединили лоджии и квартиры. Мы этого не делали, но у нас на лоджии теперь постоянный конденсат, все течёт, отваливается отделка, появились трещины в стене. Есть вероятность, что это из-за усадки, тем не менее конденсат говорит о том, что нарушен тепловой контур дома».
Алексей Паршин, юрист, руководитель компании по согласованию перепланировок GOROD
Если у вас есть подозрение, что соседи сделали незаконное объединение лоджии с комнатой, необходимо обратиться в свою управляющую компанию или ТСЖ. Удостовериться и зафиксировать незаконные изменения могут сотрудники этих организаций, например, при проверке счётчиков воды или электричества. А ещё можно обратиться в жилинспекцию города, чтобы инициировать проверку.
Повторим кратко:
1. Если у вас балкон, лучше оставить его как место для летнего отдыха. Если он был остеклён застройщиком, не утепляйте его до состояния комнаты: плиты не рассчитаны на такую нагрузку.
2. Если балкон изначально был открытым, технически допустимо только лёгкое, одинарное остекление, без утепления. Лучше перестраховаться и сначала выяснить все возможности в вашем БТИ и жилищной инспекции.
3. Если у вас лоджия, её можно утеплить, но оставить как отдельное помещение: не убирать подоконный блок, не сносить простенки и порожек. Обратитесь в проектную организацию, чтобы рассчитать нагрузку на плиту и электросеть и согласовать переделку с государством. Лучше объединиться с соседями и заказать один проект на всех.
4. Допускается частичное присоединение лоджии к квартире с помощью панорамного окна. Но это можно сделать не во всех домах (в большинстве снести даже часть подоконного блока не получится, а простенки и порожек надо оставлять); разумный ход — сделать такую перепланировку в новостройке на этапе строительства, объединившись с соседями и договорившись с застройщиком.
4 способа расширить балкон в многоквартирном доме и при этом не нарушить закон
По Жилищному Кодексу допускается увеличение параметров балкона. Я расскажу, в каких случаях для этого нужно официальное разрешение, как его получить. Определить будущую конструкцию балкона поможет небольшой обзор возможных вариантов. Для наглядности представлено несколько фотографий с небольшим описанием, как правильно расширить балкон.
Как получить разрешение
Оформление разрешения необходимо в следующих случаях:
- если дом является памятником архитектуры;
- если планируется расширение бетонного основания больше, чем на 30 см, допускается увеличить длину и ширину балконной плиты одновременно (для «хрущевок» размер допустимого предельного увеличения – 50 см);
- дома построены более 50 лет назад.
С чего начинается оформление документов:
- пишется заявление в администрацию (отдел архитектуры) с просьбой разрешить перепланировку;
- прикладывается протокол собрания собственников с согласием более 51%.
Отказ должен быть обоснованным, гражданин имеет право обжаловать его в судебном порядке. После получения разрешения необходимо обратиться в лицензированную организацию для составления проекта. Его согласовывают с надзорными органами, только после этого можно приступать к работе.
Готовый балкон обязательно должен пройти процедуру приемки в БТИ, тогда в случае продажи квартиры не возникнет проблем.Варианты расширения балкона
Иногда на собрании собственников жилья соседи договариваются делать одинаковые конструкции, чтобы не ухудшать внешний вид здания. В многоквартирных домах каждый самостоятельно решает, каким будет его будущий балкон. Основных видов конструкций четыре.
По плите
Наиболее затратный вариант. Он предполагает демонтаж старого и монтаж нового парапета, подоконной части, длинного козырька. Варианты расширения по плите:
- передний вынос, длина балкона при таком виде расширения не изменяется, увеличивается только ширина парапета;
- трехсторонний вынос: парапет расширяется во все стороны, для этого необходимо дополнительно делать пристенный кронштейн в форме тавра с верхним и нижним анкерным креплением к стене.
По подоконнику
Самый простой вариант увеличения, формат пола не меняется. За периметр балкона на уровне перил делается выносная конструкция для крепления стеклопакетов. Увеличивается ширина подоконника. Нижняя часть оформляется в двух вариантах:
- на основе старой опорной перильной конструкции, она обшивается снаружи влагостойкими отделочными материалами, с наружной стороны получается выступ;
- делаются наклонные стойки от углов нового перильного периметра к углам парапета, при этом вертикальные опоры остаются без изменений.
Делать вынос по подоконнику нецелесообразно, когда балкон находится на первом или втором этажах многоэтажного дома, и на его расширенную крышу будет падать дождевая вода и мусор с верхних этажей.
Добавляются треугольные блоки, в результате получается трапеция:
- по основанию;
- только по уровню подоконника.
Под панорамное остекление углы сглаживаются.
Комбинированные конструкции
Предполагают сочетание нескольких основных видов изменение формы подоконника или парапета. Если в квартире два балкона: в гостиной и зале, делается общий балконный тоннель. Расширение угловых конструкций – вещь редкая, для них продумывают наиболее приемлемый вариант, исходя из геометрических возможностей здания.
Угловое расширение балкона
Кстати, при любом варианте увеличения балкона козырек или крыша должны перекрывать линию остекления минимум на 15 см.
Порядок работ по увеличению площади своими руками
Любой из возможных способов увеличения площади балкона предполагает предварительное составление проекта. Точные размеры помогут определить объем необходимых материалов.
Увеличение площади балкона без привлечения специалистов – затея сложная, но осуществимая
Следуя пошаговому руководству, можно сделать опорную конструкцию самостоятельно.
Этапы работы
- Подготовительные работы заключаются в срезке старых металлических конструкций.
- Монтаж нового начинается с изготовления кронштейнов из уголков и полос металла.
- Они крепятся на парапет углами наружу с помощью длинных анкеров. Для надежности делается соединение со стеной. Для равномерного распределения нагрузки между стеной и парапетом, делается заглубление кронштейна минимум на 15 см.
- По полу кронштейны привариваются к распорной трубе, это край нового основания.
- Монтируется основа пола под бетонную стяжку или систему «теплый пол».
- Привариваются перила или направляющие под остекление.
- Делается обрешетка по периметру перильного ограждения.
После возведения каркаса проводится обшивка его отделочными материалами снаружи, затем делается остекление. Завершающим этапом работ является внутренняя отделка.
Если используется низкоуглеродистая сталь, антикоррозионная обработка проводится сразу после окончания сварных работ. Надежность конструкции зависит от качества защиты.Красивые идеи
Удобно и комфортно
При любом варианте остекления желательно снижать металлоемкость конструкций. Для этого используют трубы, профильный прокат, уголки, имеющие большой запас прочности при небольшом удельном весе.
Проект нужно делать в любом случае, по нему рассчитывается объем необходимых материаловКстати, для внешней и внутренней отделки используются прочные влагостойкие материалы, способные стойко переносить перепады температур, воздействие осадков.
Сосед почти не виден
Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает - расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние - не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.
Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного "балконного" спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.
Ее перестройка была, по сути, стандартной - так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.
Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.
Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.
О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты "РГ" рассказывают в рубрике "Юрконсультация".
Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.
Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.
Всем жильцам принадлежат: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, оборудованиеПо их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет "целевое назначение помещений".
Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ "балконный" спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.
Если открыть главный в таких случаях документ - Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.
Верховный суд специально подчеркнул - балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется - "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме". Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.
В этих Правилах есть пункт 2 раздела I "Определение состава общего имущества". Там записано дословно следующее: "В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)", - говорится в нем.
Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .
Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса - "если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме".
Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд - при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.
А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.
Можно уменьшить размер общего имущества, но перепланировка возможна только с согласия всех собственников"Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав", - сказано в решении Верховного суда РФ.
Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
Читайте также: