Незаконное остекление балкона или установка

Обновлено: 02.07.2024

В Петербурге приняли новый закон о "балконной амнистии"

Депутаты Законодательного собрания Петербурга в третьем чтении приняли законопроект, который прозвали "балконной амнистией". Он позволяет узаконить самовольное остекление на балконах и лоджиях многоквартирных домов.

Ожидаемый сотнями тысяч петербуржцев норматив - это поправки в городской закон "О благоустройстве". Согласно принятым поправкам, граждан не будут заставлять демонтировать остекление с балконов и лоджий, установленное до 11 января 2020 года.

Правда, здесь есть нюансы. Дело в том, что в начале января Смольный внес изменения в Правила благоустройства. Этот документ подразумевает, что в городе вводится 10-летний мораторий на снос остекления, а граждане за этот период должны узаконить свои конструкции.

Ранее в городском комитете по градостроительству и архитектуре заявили, что такое согласование возможно для дома в целом. То есть, гражданин остекление на балконе узаконить не сможет, а вот если обратится управляющая компания и инициирует создание проекта для всех квартир, то имеющееся остекление на балконах могут и оставить.

Сейчас парламент Петербурга принял отдельный документ по балконам. В нынешней редакции Правила благоустройства и закон "О благоустройстве" будут вступать в противоречие через десять лет, когда по первому документу у управляющих компаний вновь появится право подавать в суды на горожан и требовать сноса самовольного застекления.

Суть в том, что балкон с 2005 года не является собственностью жильцов дома, а входит в состав общего имущества многоэтажки. Поэтому в принципе балкон жильцам стеклить нельзя. Это не только петербургское правило, запрет действует по всей стране. Но при этом у многих граждан балконы застеклены еще с советских времен. Во-вторых, о том, что балконы - вообще-то не часть собственности и остекление запрещено, стали говорить в Петербурге лишь год назад на волне того, что управляющие компании стали массово подавать в суды на жильцов с требованием снести конструкцию. Кроме того, стекление балконов в Петербурге - это целая индустрия, но в фирмах в принципе не предупреждают граждан о том, что они не имеют права ставить остекление. То есть, крайними в случае претензий управляющей компании, остаются жильцы.

Эта балконная драма не затрагивает новостройки, где балконы, как правило уже застеклены. Не касается она и старого фонда, где многие здания находятся под охраной КГИОП и там нельзя не то что стеклить балконы, но даже ставить окна с белыми рамами.

В первую очередь проблема остекленных балконов затронула жителей хрущевок и брежневок, это самое массовое жилье в Петербурге. Сколько всего в городе застекленных балконов, никто не считал, но очевидно, что речь идет о сотнях тысяч квартир.

Незаконное остекление балкона

Подборка наиболее важных документов по запросу Незаконное остекление балкона (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Незаконное остекление балкона

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Незаконное остекление балкона

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Жилое помещение и обязательственные отношения: Монография"
(Белов В.А.)
("Юстицинформ", 2018) Реализация указанного принципа на практике прослеживается в следующем судебном деле: ". ни суду первой инстанции, ни в заседание судебной коллегии не было представлено надлежащих доказательств в подтверждение доводов Мосжилинспекции о необходимости предоставления доступа в квартиру ответчиков. Также при разрешении заявленных требований не было представлено доказательств нарушения действиями ответчиков прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства, а также Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Имеющиеся в материалах дела сведения об остеклении балкона в квартире ответчиков на момент рассмотрения спора не свидетельствуют о нарушении ответчиками норм действующего законодательства, требующего предоставления доступа в квартиру должностных лиц Мосжилинспекции; требования о демонтаже остекления балкона к ответчикам не предъявлялись и судом не рассматривались. При разрешении заявленных требований суд первой инстанции не принял во внимание данные обстоятельства и не дал им надлежащую правовую оценку, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения, поскольку в процессе рассмотрения спора не было представлено достоверных доказательств в обоснование заявленных требований об обязании предоставления должностным лицам Мосжилинспекции доступа в квартиру ответчиков. " .

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"700 вопросов по товарным знакам: разъяснения правоприменительной практики"
(Джермакян В.Ю.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017) При обращении с иском предприниматель, требуя возложить ответственность за использование принадлежащего ему товарного знака на Издательский центр, должен был представить доказательства вины этого лица в незаконном размещении в рекламном объявлении обозначения, тождественного или сходного до степени смешения с товарным знаком истца.

Нормативные акты: Незаконное остекление балкона

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Решение Якутского УФАС России от 03.07.2019 по делу N 014/06/59-1058/2019, 014/06/59-1059/2019, 014/06/59-1060/2019, 014/06/59-1061/2019, 014/06/59-1062/2019, 014/06/59-1063/2019, 014/06/59-1064/2019, 014/06/59-1065/2019, 014/06/59-1066/2019, 014/06/59-1067/2019, 014/06/59-1068/2019, 014/06/59-1069/2019, 014/06/59-1070/2019, 014/06/59-1071/2019
Нарушение: п. 1 ч. 13 ст. 34, ч. 4 ст. 64 Закона о контрактной системе.
Решение: Признать жалобу частично обоснованной; предписание не выдавать. 4) Установлены излишние и незаконные требования к характеристикам квартир, непонятно к чему относятся требования пункта 16 "Балкон (лоджия)": "Из каменных конструкций с остеклением на алюминиевом профиле или из крупных железобетонных блоков с остеклением на алюминиевом профиле или из железобетонных панелей с остеклением на алюминиевом профиле или отсутствие".

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Решение Якутского УФАС России от 03.07.2019 по делу N 014/06/59-1038/2019, 014/06/59-1039/2019, 014/06/59-1040/2019, 014/06/59-1041/2019, 014/06/59-1042/2019, 014/06/59-1043/2019, 014/06/59-1044/2019, 014/06/59-1045/2019, 014/06/59-1046/2019, 014/06/59-1047/2019, 014/06/59-1048/2019, 014/06/59-1049/2019, 014/06/59-1050/2019, 014/06/59-1051/2019, 014/06/59-1052/2019, 014/06/59-1053/2019, 014/06/59-1054/2019, 014/06/59-1055/2019, 014/06/59-1056/2019, 014/06/59-1057/2019
Нарушение: п. 1 ч. 13 ст. 34, ч. 4 ст. 64 Закона о контрактной системе.
Решение: Признать жалобу частично обоснованной; предписание не выдавать. 4) Установлены излишние и незаконные требования к характеристикам квартир, непонятно к чему относятся требования пункта 16 "Балкон (лоджия)": "Из каменных конструкций с остеклением на алюминиевом профиле или из крупных железобетонных блоков с остеклением на алюминиевом профиле или из железобетонных панелей с остеклением на алюминиевом профиле или отсутствие".

Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона

Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.

Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества

В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.

Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.

Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.

Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.

Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.

Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона

Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ).

Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

Управляющая домом организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводит его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491).

УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.

Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома

Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.

Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.

Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.

Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.

Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.

На заметку

Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.

Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.

Верховный Суд РФ о перепланировке балконов

Перепланировка – частый предмет разногласий между собственниками помещений в многоквартирных домах. Бывает так, что при переустройстве квартиры жильцы задействуют и общее имущество. Недовольные соседи обращаются в управляющую организацию с просьбой решить вопрос. Но УК не всегда может помочь, и разбирательство доходит до суда.

Сегодня расскажем о решении Верховного Суда РФ по делу о переустройстве балкона. Вы узнаете, как суд определяет правовой статус балкона и на что имеет право собственник квартиры, решившийся на перепланировку.

С чего всё началось

Собственница квартиры провела перепланировку: увеличила балкон, совместив его с кухней. В дополнение к этому после ремонта над балконом появился длинный козырёк. Он перекрыл обзор квартире сверху, что и послужило причиной недовольства – соседи попытались решить вопрос мирно, а когда не вышло, обратились в администрацию города с жалобой.

Администрация поддержала обиженных жильцов и отправила собственнице несколько предписаний о приведении балкона в первоначальное состояние. Но реакции ни на одно из них не последовало.

Тогда администрация обратилась в суд с иском о продаже квартиры с перепланировкой с публичных торгов. Собственники соседних квартир присоединились к иску администрации.

Хозяйка злополучной квартиры подала встречный иск, в котором просила сохранить квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии. Главным аргументом женщины стало наличие разрешений на переустройство балкона от различных инстанций. Отказала в переустройстве только Межведомственная комиссия администрации города.

К каким выводам пришли районный и краевой суды

Судебное разбирательство началось с Октябрьского районного суда города Краснодара, который встал на защиту женщины. Суд оперировал заключениями экспертов и тем, что истец не предоставил доказательств нарушения его прав.

Истец не сдался и обратился в Краснодарский краевой Суд. Суд назначил новую экспертизу, результаты которой подтвердили, что переделка не нарушает конструктивных характеристик здания и соответствует действующим нормам и правилам – не может нанести вреда жизни и здоровью людей. К тому же, 49 из 106 собственников соседних квартир и владелец нежилого помещения в этом же доме одобрили ремонт соседки. На основании выявленных фактов краевой суд оставил решение районного в силе.

Власти города и несогласные с переустройством соседи решили бороться за справедливость до конца в высшей инстанции.

Что решил Верховный Суд РФ

Верховный Суд РФ рассмотрел материалы дела и пришел к выводу, что судебные постановления городского и краевого судов приняты с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство или перепланировку жилого помещения нужно проводить с соблюдением требований действующего законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления.

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник обращается в орган, осуществляющий согласование, или в многофункциональный центр с документами, указанными в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.

В данной ситуации собственница не получила разрешения от муниципального образования, но переустройство провела. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, такая планировка является незаконной.

Собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Также Верховный Суд РФ обратился к положениям ЖК РФ, касающимся вопросов общего имущества в многоквартирном доме. В общее имущество собственников помещений в МКД входят крыши, ограждающие конструкции, ненесущие конструкции, механическое и электрическое оборудование дома (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 2 разд. 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие конструкции МКД: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Верховный Суд РФ сделал вывод, что балконы входят в состав общего имущества МКД и являются ограждающими несущими конструкциями.

Общим имуществом МКД владеют собственники помещений. Они пользуются и распоряжаются им в пределах, установленных ЖК РФ.

Если один из собственников решит изменить размер общего имущества, ему нужно провести общее собрание и получить согласие всех соседей без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Предыдущие суды, которые рассматривали это дело, не приняли во внимание, что согласия всех собственников получено не было. Более того, в материалах дела есть коллективное обращение 57 собственников помещений, которые выступили против расширения балкона.

На основании всех аргументов Верховный Суд РФ решил отменить решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 7.06.2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.12.2016. Дело будет повторно рассмотрено в суде первой инстанции.

Четыре довода суда в пользу УО в деле о демонтаже остекления балкона

Собственники самостоятельно остекляют балконы и порой это мешает соседям и управляющим организациям. Портится внешний облик дома или становится невозможно добраться до общедомового имущества. Узнайте, имеет ли УО право потребовать демонтировать рамы с балкона и что учитывают суды при решении подобных споров.

Местные власти запретили собственникам монтировать остекление без согласования с ними

Остекление балкона или лоджии – стандартная функция для новостроек. Часто в этой части квартиры жители устраивают дополнительное место для отдыха или хранения вещей. Но установка балконных рам в старом жилфонде, если это не было изначально предусмотрено проектом, – инициатива собственников квартир. Не всегда такие действия устраивают соседей, ГЖИ и управляющую домом организацию.

В некоторых городах самовольное остекление балконов без согласования с муниципалитетом является прямым нарушением локальных актов.

Например, в Санкт-Петербурге действуют Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений, утверждённые постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135. Согласно п. 6.13 данного документа, устройство и изменение внешнего вида балконов и лоджий должны быть согласованы с городским Комитетом по градостроительству и архитектуре и с другими собственниками.

Но и в отсутствие такого документа в городе или регионе у владельца помещения могут возникнуть сложности с остеклённым балконом. Управляющая организация вправе потребовать от него привести балкон в изначальное состояние и убрать рамы. Разбираемся, почему.

Остекление балкона нарушает прочность несущих конструкций дома и мешает их ремонту

Балкон как элемент дома частично принадлежит собственнику помещения, и частично входит в состав общего имущества многоквартирного дома. К общедомовым элементам относятся плита, она же пол балкона, и часть стены фасада (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Также на фасаде в районе балкона могут располагаться иные конструктивные элементы дома, например, часть водосточной системы.

Владелец помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, собственник пользуется жилым помещением с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

В соответствии с п. 4.2.4.9 Правил № 170, нельзя использовать балконы и лоджии не по назначению, размещать на них громоздкие и тяжёлые вещи, захламлять и загрязнять, самовольно застраивать межбалконное пространство.

Остекление балкона не должно нарушить прочность или разрушить несущие конструкции здания. Также оно не может вывести из строя противопожарные устройства, инженерные системы и, или установленное на здании оборудование. Не должны ухудшиться сохранность и внешний вид фасадов (п. 1.7.2 Правил № 170).

В городе или регионе может быть не введён прямой запрет на остекление балконов и лоджий. Но собственник помещения должен учитывать, что его могут обязать демонтировать конструкцию, если она нарушает нормы жилищного законодательства и интересы соседей.

Установленные на балконе стёкла мешают провести капремонт фасада

Потребовать от владельца квартиры демонтировать самовольно установленное остекление с балкона могут управляющая домом организация или ТСЖ. Управляющая организация в силу закона и договорных отношений отвечает за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. На ней лежит обязанность защищать права и интересы собственников многоквартирного дома, в том числе в судебном порядке.

УО отвечают за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводят его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491). Остекление, установленное владельцем квартиры самовольно, без согласования с соседями и управляющей организацией, может помешать провести капитальные и текущие работы по содержанию общего имущества. Например, сложно будет утеплить фасад, обновить краску или смонтировать коммуникации.

В одном из многоквартирных домов Санкт-Петербурга смонтированные на балконе рамы мешали УО провести капитальный ремонт фасада. Компания потребовала убрать стёкла, но собственники отказались. Тогда их принудил к этому суд. Важными доводами в пользу УО в суде было то, что собственники помещений на ОСС не разрешили соседу менять фасадный облик дома, и то, что остекление мешало проведению капремонта.

Работы по содержанию дома при наличии остекления балкона стоят дороже, чем в его отсутствие

В решение вопроса о демонтаже остекления может вмещаться орган ГЖН, если увидит в этом нарушение норм жилищного законодательства. В Челябинске ведомство провело проверку в одном из МКД и выдало предписание ТСЖ отремонтировать часть водосточной системы на фасаде, расположенную между двумя балконами. Но добраться туда можно было только демонтировав остекление одного из них.

ТСЖ подало в суд иск с целью принудить собственников квартиры убрать стёкла и допустить сотрудников товарищества в квартиру, чтобы они могли выполнить предписание органа ГЖН. Суд первой инстанции отказал ТСЖ в иске, решив, что оно не доказало связь между необходимостью отремонтировать водостоки и требованием снять остекление.

препятствует доступу к общему имуществу – к стояку наружного водостока не добраться;
мешает содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии и проводить его своевременные осмотры;
не позволяет ТСЖ вовремя выявлять несоответствие состояния общедомового имущества требованиям законодательства.

При этом ТСЖ правомерно ссылалось на то, что иного доступа к водостоку, чем через балкон квартиры, нет. Собственники помещения не доказали, что работы по содержанию в надлежащем состоянии стояка на фасаде могут производиться иным способом, без демонтажа остекления балкона.

Кассационный суд также встал на сторону ТСЖ. Он отметил, что иные способы обслуживания и ремонта ливневого стояка потребуют больших денежных затрат, чем товарищество заплатит за эти работы в отсутствие остекления балкона. ТСЖ не вправе использовать дополнительные средства собственников для того, чтобы сохранить остекления балкона в квартире одного из них.

На заметку

к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования;
к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
к нарушению работы противопожарных устройств.

Также остекление не должно создавать препятствий для осмотров и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Если УО или ТСЖ установят, что остекление балкона не позволяет им провести ремонт фасада, коммуникаций или иных элементов общего имущества, они вправе потребовать от собственника, в том числе в судебном порядке, демонтировать стёкла.

При этом для положительного исхода судебного дела управляющая организация должна иметь доказательства, что у неё нет другой возможности получить доступ к общему имуществу, чтобы провести его ремонт.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает - расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние - не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного "балконного" спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной - так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Рамы, навесы и прочие навороты на балконах - не личное дело хозяина, когда он живет в многоквартирном доме. Фото: Лилия Злаказова

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты "РГ" рассказывают в рубрике "Юрконсультация".

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

Всем жильцам принадлежат: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, оборудование

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет "целевое назначение помещений".

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ "балконный" спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ - Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул - балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется - "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме". Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I "Определение состава общего имущества". Там записано дословно следующее: "В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)", - говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса - "если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме".

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд - при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

Можно уменьшить размер общего имущества, но перепланировка возможна только с согласия всех собственников

"Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав", - сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Амнистия в ручном режиме

С точки зрения законодательства, как городского, так и федерального, стеклить балкон самостоятельно нельзя.

Дело в том, что по Жилищному кодексу балкон является частью общедомового имущества, владелец квартиры является лишь пользователем балкона, но никак не его собственником. Точно так же общим имуществом является и фасад дома. Застекляя балкон, гражданин меняет внешний облик здания, а делать это без согласования с жильцами и контролирующим органом нельзя (в Петербурге это городской комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).

Тем не менее вот уже 30 лет балконы в хрущевках, брежневках, домах-кораблях стеклят повсеместно.

Десятилетиями на эти конструкции никто особо не обращал внимания. Но в этом году балконы в хрущевках вначале обложили штрафами, а потом и вовсе стали заставлять демонтировать остекление.

"Российская газета" в числе первых рассказала об этой ситуации. Так, в N 9 от 19 января 2020 года вышла статья "Фасад и профи" о том, что по инициативе городской административно-технической инспекции были введены штрафы в размере пяти тысяч рублей за самовольное остекление. В принципе, они должны были затронуть нерадивых предпринимателей, которые часто оформляют витрины магазинов на первых этажах самым причудливым образом. Но формулировки оказались такими, что привлечь к ответственности стало возможно любого петербуржца с застекленным балконом в хрущевке. Новость о штрафах возмутила горожан, петербургские депутаты в ответ приняли закон, прозванный в народе "балконной амнистией" ("РГ" рассказала об этом в N 25 от 5 февраля 2020 года - "Хрущевкам дали амнистию"). Идея была в том, чтобы не штрафовать людей, которые застеклили балкон до 11 января 2020 года. Тех, кто стеклит сейчас, "балконная амнистия" не коснулась.

На тот момент казалось, что все хорошо. Но весной петербуржцы стали получать "письма счастья" из жилкомсервисов.

Дело в том, что "балконная амнистия" действительно отменяла штрафы для владельцев давно застекленных балконов. Но сами конструкции по-прежнему вне закона. И жилкомсервисы стали требовать от граждан либо предоставить разрешительные документы на остекление, либо демонтировать конструкцию, в противном случае управляющие компании грозили судами. Мы описали эту ситуацию в N 139 от 28 июня 2020 года ("Фасады просят красоты").

Виновны со всех сторон

Разрешительной документации на застекленные балконы практически ни у кого нет. И получить ее постфактум самостоятельно невозможно. Сотни тысяч петербуржцев оказались в западне - в любой момент их могли заставить снести конструкции.

Председатель КГА Владимир Григорьев в ответ на запрос "РГ" сообщил, что требование по согласованию облика фасадов в городе действует еще с 1959 года. После общественного резонанса в КГА подготовили разъяснение действующего порядка согласования остекления на балконах.

В документе прописано, что управляющим компаниям рекомендовано самим инициировать собрания собственников, собирать комплект документов и обращаться в КГА, чтобы дом получил комплексное остекление, причем есть возможность сохранять и уже имеющиеся конструкции. Правда, вместо того, чтобы помогать жильцам получить остекление по единому проекту, жилкомсервисы продолжили рассылать письма с требованиями о демонтаже конструкций и пошли в суды.

Не все шло гладко. Так, жилкомсервис N 1 Московского района велел петербурженке Алине Климовой демонтировать остекление на балконе, хотя балкон у горожанки застеклен никогда не был.

Татьяна Васильева, получив "письмо счастья" из кировского жилкомсервиса N 2, добровольно демонтировала остекление. Но это не спасло ее от судебного иска. Кировский районный суд учел, что женщина снесла конструкцию, и прекратил административное дело. Правда, по решению суда горожанка должна оплатить пошлину шесть тысяч рублей, а также 287 рублей на почтовые расходы.

Валентина Поликарпова из Московского района свою конструкцию заранее не снесла. В суд на нее подал не жилкомсервис, а районная администрация. Вердикт суда не в пользу горожанки - она должна демонтировать остекление и оплатить государственную пошлину.

И таких дел сейчас в судах десятки. Никто не ведет статистику обращений конкретно по балконам. Но, например, согласно картотеке судебных дел на сайте Московского районного суда, с 1 августа по 9 сентября прошли заседания по 64 искам местной администрации к жильцам многоэтажек.

Заслон жилкомсервисам

С вопросом, почему так происходит, мы обратились в администрацию Московского района. Замглавы администрации Евгения Цырулева сообщила, что жилкомсервисы Московского района стали направлять жильцам предписания после 11 января 2020 года, когда вступил в силу закон о штрафах. Правда, на массовое недовольство горожан в районе отреагировали.

- Действия управляющих компаний по подаче исковых заявлений в суд с требованиями демонтировать незаконно выполненное остекление приостановлены и взяты под контроль, - отметила Евгения Цырулева.

Эту информацию подтвердили в жилищном комитете Петербурга: жилкомсервисам запретили подавать в суды по всему городу. Кроме того, сейчас на уровне профильных комитетов прорабатывается возможность создания типовых проектов благоустройства элементов фасада для домов массовых серий.

Правда, эти решения не касаются граждан, которых уже обязали демонтировать балконы и по которым судебные заседания идут прямо сейчас. Кроме того, претензии к жильцам не сняты, а всего лишь приостановлены. Закон по-прежнему на стороне управляющих компаний, и судебные иски в любой момент могут быть инициированы вновь.

О сложившейся ситуации "Российская газета" сообщила в ОНФ. В ОНФ Санкт-Петербурга в свою очередь выступили с инициативой ввести мораторий на демонтаж балконного остекления, пока не будет наведен порядок с нормативной базой.

- Также комитет по градостроительству и архитектуре упростит процедуру выдачи разрешений на остекление балконов в домах, не имеющих исторической архитектурной ценности. Процедура должна быть доступной, быстрой и прозрачной, например, посредством подачи электронного обращения в МФЦ, - подчеркнул руководитель регионального отделения ОНФ в Петербурге Андрей Рябоконь.

Стоит отметить, что работа над нормативной базой ведется. После широкого общественного резонанса парламент Петербурга стал прорабатывать поправки к закону "о балконной амнистии", чтобы окончательно легализовать остекленные балконы в домах массовых серий.

Новая ловушка

Если поправки в закон о "балконной амнистии" примут, то коснутся они лишь тех балконов, что были остеклены до 11 января 2020 года. Но у оконных фирм своя правда.

Под видом желающей застеклить балкон в хрущевке я обратилась в три такие конторы.

"Закон не принят", - сообщили мне в одной из фирм. "В хрущевках ничего согласовывать не надо", - заявили в другой, в третьей же ответили, что согласованиями не занимаются, но в хрущевках можно ставить любое остекление.

Конечно, в фирмах говорят неправду. Но беда в том, что сами оконные конторы никакой ответственности за обман не несут, и если человек поверит рекламным проспектам и застеклит свой балкон сейчас, то нарушителем будет он, а не предприниматели, продающие заведомо незаконную услугу. Горожане с "новыми" балконами рискуют получить штраф, да еще их обяжут демонтировать остекление за свой счет.

Об этой норме широко не рассказывают. На дверях парадных спокойно висят рекламы оконных фирм, а разъяснений от жилкомсервисов - нет.

Тема остекления балконов фактически зависла в воздухе, никто не знает, будут ли стеклить фасады в рамках капремонта или же жильцам предложат в какой-то момент скинуться на единое по стилю остекление для всего дома. Пока решение не принято, люди, к которым бросают на балкон окурки или залетают голуби, люди, которым, в конце концов, стало просто холодно в своих хрущевках с пониженной энергоэффективностью, не имеют права "застеклиться". Сколько месяцев или лет продлится эта неопределенность, неизвестно.

Читайте также: