Изменение остекления балкона это изменение фасада дома

Обновлено: 07.07.2024

Замена остекления – это перепланировка?

Нельзя однозначно сказать, обязательно ли согласование перепланировки, когда остекляешь окна или балкон. Необходимость согласования зависит от сложности и масштаба монтажа. Нужно учитывать и такие особенности, как возраст, серия и тип здания, материал, количество этажей, форма собственности.

Согласование переостекления

Замену окон в типовых зданиях могут признать текущим ремонтом (он предусматривает реконструкцию дома с его возвращением к изначальному состоянию) или обслуживанием — работы, направленные на сохранение строения от износа и не меняющие его функциональность. При текущем ремонте законодательством разрешается применять не идентичные первоначальным материалы. Например, окна из дерева можно менять на пластиковые.

Если при оконном монтаже конструкция здания не меняется, переостекление не считается перепланировкой. То есть узаконивать его, обращаясь в инстанции, не нужно.

Если форма и размер проемов меняются, монтаж может рассматриваться как реконструкция. Необходимо получать разрешительные документы на строительство, при замене раскладок или цвета рам — проектировать фасад дома. Строению меньше 50 лет? Тогда необходимо согласовывать изменения геометрии и цветовой палитры окон в типовом доме.

Строже квалифицируется переостекление в исторических постройках. Владельцу объекта нужно получать разрешительные документы на строительство, утверждать перечень используемых в монтаже материалов. При ремонте должна быть сохранена стилистика строения — изначальная отделка, оттенок, конфигурация и размеры проемов. Законодательство запрещает устанавливать оконные системы на балконах и лоджиях исторических зданий.

Замену оконного профиля здесь в большинстве случаев считают перепланировкой, меняющей вид фасадных стен, даже при сохранении размера проемов. До ремонта исторических объектов необходимо узнавать, какие формальности требуются по закону при установке окон.

Перепланировка оконных проемов

Иногда монтируют оконный профиль между прихожей и комнатой в квартире, чтобы повысить естественную освещенность жилья и не сносить стену. Для установки окна срезают участок стены. При интеграции внутреннего окна в перегородку получение специального разрешения не требуется. Но иначе дела обстоят с несущими стенами. Считается, что такие монтажные работы нарушают конструкцию дома. Это делает необходимым разработку проекта и согласование перепланировки.

Демонтаж двери на балконе

Когда оконный проем расширяют до дверного, обязательно получать разрешение на перепланировку. Монтаж портальных створок на лоджии необходимо узаконивать. При остеклении балкона без разрешения можно обойтись, если остекление предполагается архитектурным замыслом.

Безрамные профили устанавливаются без проблем. Но не при остеклении балкона с целью расширения помещения. В таком случае надо получать разрешительные документы на перепланировку.

Часто домовладельцы в России, остекляя квартиры, монтируют окна на балконе без узаконивания монтажа. Обычно причина в высокой стоимости и длительном оформлении. Но они это делают напрасно. При остеклении балкона без разрешения реконструкцией могут заинтересоваться органы стройнадзора.

Если они подтвердят незаконность монтажных работ, владелец постройки будет вынужден убрать установленные профили, стеклопакеты или в судебном порядке попытаться узаконить их установку.

Нужно ли разрешение на остекление балкона и лоджии

Остекление балкона или лоджии – естественное решение для владельцев квартир и частных домов. Таким образом, появляется возможность, как минимум, защитить квартиру от непогоды, осадков и шума с улицы, а как максимум – обустроить на дополнительных квадратных метрах полноценную жилую комнату, расширив таким образом свое жилое пространство.

Число балконов и лоджий, по данным жилищного фонда г. Москвы составляет – ¾ от общего числа.

Разрешение на остекление – это получение разрешительных документов, которые являются основанием для начала работ и предусматривают внесение изменений в технический паспорт недвижимости.

Нужно ли разрешение на остекление балкона и лоджии?

Застекление лоджии и балкона по мнению большинства не является сложной манипуляцией. Много законопослушных граждан даже не задумывается о том, нужно ли согласовывать остекление балкона.

Стоит отметить, что отечественное законодательство не разработало четкой нормативной базы, которая регулировала бы процедуру остекления. Т.е. закон об остеклении балконов как единый документ, в котором можно получить ответ на все вопросы, отсутствует.

В настоящее время можно руководствоваться следующими нормативными документами:

Очевидно, что не вся площадь квартиры и дома имеет одинаковый правовой статус.

Так, согласно ст. 15 ч. 4 ЖК РФ:

Как видим, балконы и лоджии не являются частью жилой площади. Таким образом, нужно решить, что собой представляет балкон и лоджия. СНиП 31-01-2003 содержит определения, раскрывающие сущность понятий «балкон» и «лоджия».

Следовательно, если их застеклить, утеплить, организовать там отопление, то ими можно будет пользоваться как жилым помещением. Определение жилого помещения содержится в ст. 15 ч. 2 ЖК РФ.

Поэтому, планируя остекление балкона нужно помнить, что в подавляющем большинстве случаев, требуется получение разрешения на остекление балкона в многоквартирном доме.

Является ли остекление балкона перепланировкой квартиры?

Обращаясь к ст. 25 ЖК РФ, которая содержит определения перепланировки и переустройства можно отметить, что:

Таким образом, оба вида мероприятий по внесению изменений в балкон требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, т.е. требуют разрешение на остекление лоджии или балкона.

Ссылаясь на другой нормативный акт, а именно, на разъяснение Министерства Строительства РФ от 03.04.2006 можно сказать, что:

Получается, на остекление, которое не влечет за собой изменение назначения помещения и разрушения несущих оснований, разрешение не требуется. Исключение составляет вынос балкона более чем на 300 мм. за парапет или несущую стену.

Сравнивая положения этих двух нормативных документов нельзя сказать однозначно, нужно ли брать разрешение на остекление балкона и в какой степени можно выполнять его преобразование (остекление, утепление, вынос) без разрешения.

Когда согласование остекления балкона обязательно?

Есть ряд случаев, при которых получение разрешения обязательно, к таковым относятся:

увеличение нагрузки на несущую плиту или другие несущие конструкции. Этот аспект актуален для хрущевок, сталинок, старых зданий и тех строений у которых плита перекрытия находится в неудовлетворительном состоянии;

разрешение на остекление балкона с выносом. Если вынос (расширение) осуществляется по плите или более чем на 300 мм по парапету (вынос по подоконнику);

блокировка доступа к пожарным лестницам, которые устанавливали на балконах в постройках образца 80-90-х годов;

существенное изменение степени освещенности в помещении. Иногда в качестве оградительной конструкции на балкон устанавливают не стеклопакеты, а возводят стены из пенобетона или монтируют пластиковую вагонку (сайдинг или другие облицовочные материалы);

изменение фасада здания затрагивает интересы соседей и вызывает их неудовольствие (ст. 4. ЖК РФ);

необходимость продажи недвижимости. В этом случае будут сопоставляться данные из технического паспорта и фактическое состояние жилья;

необходимости использовать недвижимость в качестве залога при получении кредита.

Самое интересное в судебной практике, когда незаконно остекленный балкон пытаются узаконить, суд не всегда выносит одинаковые решения, апеллируя к разным нормативным положениям.

Поэтому сегодня, компании, который выполняют монтаж остекления на балконе и дают гарантию на свою работу руководствуются правилом, что увеличение балкона/лоджии менее чем на 300 мм можно выполнить без согласования.

Во всех остальных случаях, включая вынос балкона на первом этаже, требуется иметь на руках разрешение, прежде чем планировать обустройство дополнительной площади.

Тем не менее нужно знать, как получить разрешение во всех остальных случаях.

Как получить разрешение на остекление?

Полностью процедура получения разрешения, а также возможные основания для отказа регулируются статьями 26-29 ЖК РФ.

Что нужно учесть при остеклении балкона с выносом:

настроения соседей. Казалось бы, зачем нужно опрашивать соседей, если речь идет об остекление и/или выносе частного балкона. А потому что, согласно ст. 4 Жилищного Кодекса РФ «переустройство и перепланировка жилых помещений, контроль за сохранностью жилищного фонда, соответствие жилых помещений установленным правилам и нормам» регулируется жилищным законодательством.

Поскольку балкон, считается частью фасада, то он является частью общедомового имущества, управление которым происходит от лица всех жильцов. Получить разрешение от жильцов можно на общем собрании собственников квартир. Причем требуется получить большинство голосов. Особенно остро стоит вопрос, когда планируемое расширение забирает существенную часть участка придомовой земли;

Примечание. Если расширение балкона приведет к появлению щелей, трещин в стенах, жилых и нежилых помещениях, уменьшение просвета, то суд обяжет устранить дефекты и демонтировать балкон.

историческую или культурную ценность дома. Ввиду их особой ценности, власти города редко дают согласие на внесение изменений в фасад домов из исторического фонда;

ведомственную бюрократию (сбор, получение и предоставление справок, актов и прочих документов).

Какие документы нужны для остекления?

Ознакомиться с тем, какие документы нужно предоставить для согласования остекления балконов и лоджий можно в ст. 25 ЖК РФ.

Анализируя выдержку из кодекса можно сделать вывод, что для получения разрешения нужно подготовить следующие документы:

заявление на перепланировку;
документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
проект балкона. Заказывается в проектной организации (имеющей лицензию) или архитектурном бюро города;
письма, подтверждающие согласие соседей смежных квартир (большинства квартир, для выноса балкона на первом этаже).

Иногда может понадобиться приложить к основному пакету и такие документы:

фотографии фасада, где расположен балкон, который планируется расширить;
технический паспорт квартиры и здания. Заказывается в БТИ.

Где получить разрешение?

Для согласования остекления балконов мало собрать нужные документы, нужно еще знать, где получить разрешение на остекление балкона и лоджии.

Весь пакет документов подается в Жилищную инспекцию. Если проект не отклонен, то вместе с выданным разрешением он «кочует» по инстанциям дальше. Понадобятся разрешения административных и надзорных органов, в частности:

Компании, выполняющей управление домом;
Государственной экспертизы;
Роспотребнадзора (СЭС);
Государственной пожарной инспекции (региональное отделение);
Департамента культурного наследия (если дом признан памятником архитектуры).

Получить разрешение на остекление балкона в Москве или в СПб можно путём обращения в «службу единого окна», в районном отделении БТИ или Московской жилищной инспекции.

При удачном стечении обстоятельств получить разрешение на остекление балкона можно за месяц.

Запрет на остекление

Причины, по которым возможен отказ в разрешении остекления прописаны в ст. 27 ЖК РФ

Исходя из статьи Жилищного кодекса, можно сделать вывод, что отказ возможен в таких случаях:

Отказ оформляется и регистрируется в БТИ, о чем уведомляется лицо, которое подало заявление в трехдневный срок.

Работы по выносу балкона по плите можно начинать только после того, как оформление закончилось удачно, а не в стадии блуждания по инстанциям. В противном случае (если разрешение не получено до начала строительных работ), вынос балкона или пристройка будут признаны незаконными. А самовольная постройка подлежит сносу (за некоторыми исключениями) самим владельцем или исполнительными службами.

Последствия самовольного переустройства прописаны в ст. 29 Жилищного Кодекса РФ и ст. 222 Гражданского Кодекса РФ «Самовольная постройка».

По окончанию всех работ, нужно, согласно ст. 29 ЖК РФ составить акт приемочной комиссии. Справка составляется в двух экземплярах, один из которых остается на руках владельца недвижимости и служит подтверждением законности выполненных действий.

Примечание. Даже в случае получения разрешения следует помнить, на балкон нельзя выносить радиаторы центрального отопления или делать теплый водяной пол, подключенный к центральной магистрали, поэтому вопрос обогрева также нужно решать отдельно.

Незаконное остекление балкона

Ответственность за нарушение законодательства, касающееся остекления балконов и лоджий предусмотрена, но всё зависит от ряда факторов.

Практика показывает, что данная сфера слабо контролируется государством, и многие владельцы балконов с выносом не имеют разрешения на их расширение.

Однако, следует помнить, что пользоваться пристройкой или расширенным балконом можно долго, но продать, обменять или передать в наследство квартиру без новых документов не получится. Плюс, соседи могут написать жалобу и результат решения неизвестен.

Что будет за самовольное остекление?

Если стандартно застекленная лоджия в обычной девяти-шестнадцатиэтажке редко привлекает внимание, то значительный вынос остекления балкона сильно бросается в глаза, а значит, любое остекление, выполненное самовольно без разрешительных документов, наказывается:

штрафом в размере 2-2,5 тыс. руб. (ст 7.1 КоАП РФ);

требованием демонтировать остекление (ст. 29 КЖ РФ);
продажей жилья в принудительном порядке (ст. 29 ЖК РФ). За вырученные средства выполняется ликвидация последствий перепланировки, а оставшаяся сумма выплачивается бывшему владельцу недвижимости.

Примечание. Как поясняют эксперты, такое решение может быть вынесено в случае, если остекление и вынос балкона нанесли существенный вред несущим конструкциям здания, устранить которые исключительно демонтажем остекления не представляется возможным.

Отметим, что есть и исключения. В частности, п. 4 ст. 29 ЖК РФ содержит информацию о том, что самовольно застекленный балкон может быть узаконен «задним числом». А именно:

Таким образом, можно сделать вывод, что остекление балкона и тем более его вынос не регламентируются одним конкретным документом, а целым пакетом нормативных актов, каждый из которых содержит сведения, регулирующие часть процесса.

При этом положения не редко являются взаимоисключающими или конфликтующими. Тем не менее, лучше знать порядок получения разрешения и возможные причины для отказа, прежде чем приступать к работе.

Изменения на балконе: что нужно согласовывать и с кем

Балконы дарят квартирам дополнительные квадратные метры, которые хочется использовать рационально. Но по закону этот элемент не является имуществом собственника жилого помещения, а относится к общему домовому владению.

А значит перестраивать и реставрировать его можно только после согласования с другими жильцами и рядом служб.

Разделы материала

О каких изменениях на балконе нужно предупреждать

Понимание, что балкон такая же общественная собственность (ст.1 Постановления Правительства РФ №491 от 13.08.2006) как, например, коридор, приводит к тому, что любое изменение необходимо согласовывать.

Собственник квартиры хоть и имеет единоличный доступ к небольшому островку свежего воздуха, все же не может считать его своим и делать там все что захочется.

Запрещено выполнять следующие работы:

объединять балконы в один;
делать теплые полы;
выносить радиаторы или проводить другие коммуникации;
сносить перегородки;
надстраивать козырьки, стены или др.

Некоторые изменения вносить все же можно:

менять ограждение на новое;
реставрировать балконную плиту;
постелить на пол влагоустойчивые доски.

Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет Задать вопрос В некоторых случаях даже можно стеклить балконы, но не всегда. Обо всех планируемых работах следует заранее предупреждать. Дадут ли субсидию на коммунальные услуги, если есть долги Как оплачиваются общедомовые нужды МКД и что в них входит

👤 С кем нужно согласовывать изменения

Согласование это самая сложная и времязатратная часть строительства, именно поэтому большинство людей ею пренебрегает. Несколько метров балкона никто не воспринимает всерьез и даже не задумывается, что проведенные работы могут существенно повредить не только жилому помещению, но и всему дому.

Балконы построены таким образом, что способны выдерживать весьма ограниченный вес. Любое дополнительное новшество, привнесенное на него самолично, увеличивает общий вес нагрузки. Все это может привести к появлению трещин в стене и даже обрушениям.

Перед тем как начать закупать стройматериалы, следует получить разрешение на проведение работ от соседей и городских властей.

👱‍♀️ С соседями

Настил пола никак не влияет на нагрузку и не требует дополнительного обговаривания с другими жильцами. Также не придется заручаться согласием, если один элемент просто меняется на другой, полностью совпадающий по параметрам и внешнему виду. В остальных случаях стройка изменит внешний вид и самого балкона, и фасада дома. А это уже совсем другая история.

Юридическая консультация. Гарантия результата. Звоните 👇 .

Перед обращением в органы исполнительной власти потребуется созвать общее собрание жильцов и заручиться единогласным решением за проведение перестройки.

🧑‍💼 С городскими властями

Самостоятельное утепление или остекление балконов запрещено. Не везде это прописано законодательно, что и приводит к огромному количеству нарушений. Но следует понимать, что даже поданное заявление на узаконивание перестройки, не всегда утверждается властями.

Для получения одобрения владельцу потребуется получить заключительное решение архитектора, который планировал МКД. Найти его не всегда возможно, особенно если дом старой постройки. Если строение новое и может без труда выдержать дополнительные нагрузки, то власти подпишут разрешение без проблем.

Поменять уже установленные и согласованные рамы или окна можно без согласования.

📝 Получение разрешения на перепланировку

Получить официальное разрешение на перепланировку настолько сложно и дорого, что порой проще поменять жилье на более просторное. Из разрешенных перепланировочных работ можно говорить только об остеклении и то не всегда.

С лоджиями проще, их можно утеплить, но нельзя выносить батареи, объединять с жилыми комнатами, менять конфигурацию.

5 причин для требования перерасчета за коммунальные услуги Как начисляются пени за коммунальные услуги: размер и пример расчета

⚖️ Что говорит ВС РФ об изменениях на балконе

В судебные инстанции нередко попадают иски о незаконной перепланировке балконов. Каждый суд решает вопрос опираясь на существующие доказательства и законодательные нормы, но не всегда эти решения совпадают с мнением большинства.

Верховный суд РФ поставил точку в спорах такого рода, постановив, что при перепланировке обязательно согласие всех соседей. Основанием для этого стал тот факт, что балконная плита принадлежит всем жильцам дома.

Обзор судебной практики

Знаковым в этом вопросе стал иск от соседей к собственнице квартиры, которая нарушила сразу несколько норм:

увеличила площадь балкона;
надстроила над ним козырек;
объединила его с жилым помещением.

Владелица квартиры решила сделать все по «закону» поэтому собрала с некоторых жильцов дома подписи о том. Что они согласны с проведением перепланировки. Решающим стал тот факт, что подписей было меньшинство. А соседи сверху вообще были против таких серьезных изменений, тем более что большой козырек перекрыл им возможность наслаждаться видом из окна.

Местная судебная инстанция встала на сторону собственницы и постановила оставить перестройку в новом виде. Но соседи обратились в Верховный суд и выиграли дело. Было вынесено решение снести незаконные надстройки и вернуть все в прежний вид.

👨🏻‍💼 Позиция Минстроя РФ

В начале 2020 года Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства высказало свою официальную позицию по поводу возможности перестройки или перепланировки на лоджиях. В письме №6370-ОГ/04 от 03.03.2020 было сказано, что владельцы квартир:

могут менять стеклопакеты на другие, более энергоэффективные;
не имеют право без согласования со всеми соседями убирать дверной и оконные проемы, объединяя лоджию с комнатой;
обязаны согласовывать утепление лоджии до фактического начала строительных работ.

Минстрой довольно четко высказал свою позицию, поставив точку в споре о том, какие работы можно проводить на лоджиях.

Четыре довода суда в пользу УО в деле о демонтаже остекления балкона

Собственники самостоятельно остекляют балконы и порой это мешает соседям и управляющим организациям. Портится внешний облик дома или становится невозможно добраться до общедомового имущества. Узнайте, имеет ли УО право потребовать демонтировать рамы с балкона и что учитывают суды при решении подобных споров.

Местные власти запретили собственникам монтировать остекление без согласования с ними

Остекление балкона или лоджии – стандартная функция для новостроек. Часто в этой части квартиры жители устраивают дополнительное место для отдыха или хранения вещей. Но установка балконных рам в старом жилфонде, если это не было изначально предусмотрено проектом, – инициатива собственников квартир. Не всегда такие действия устраивают соседей, ГЖИ и управляющую домом организацию.

В некоторых городах самовольное остекление балконов без согласования с муниципалитетом является прямым нарушением локальных актов.

Например, в Санкт-Петербурге действуют Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений, утверждённые постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135. Согласно п. 6.13 данного документа, устройство и изменение внешнего вида балконов и лоджий должны быть согласованы с городским Комитетом по градостроительству и архитектуре и с другими собственниками.

Но и в отсутствие такого документа в городе или регионе у владельца помещения могут возникнуть сложности с остеклённым балконом. Управляющая организация вправе потребовать от него привести балкон в изначальное состояние и убрать рамы. Разбираемся, почему.

Остекление балкона нарушает прочность несущих конструкций дома и мешает их ремонту

Балкон как элемент дома частично принадлежит собственнику помещения, и частично входит в состав общего имущества многоквартирного дома. К общедомовым элементам относятся плита, она же пол балкона, и часть стены фасада (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Также на фасаде в районе балкона могут располагаться иные конструктивные элементы дома, например, часть водосточной системы.

Владелец помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ, собственник пользуется жилым помещением с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

В соответствии с п. 4.2.4.9 Правил № 170, нельзя использовать балконы и лоджии не по назначению, размещать на них громоздкие и тяжёлые вещи, захламлять и загрязнять, самовольно застраивать межбалконное пространство.

Остекление балкона не должно нарушить прочность или разрушить несущие конструкции здания. Также оно не может вывести из строя противопожарные устройства, инженерные системы и, или установленное на здании оборудование. Не должны ухудшиться сохранность и внешний вид фасадов (п. 1.7.2 Правил № 170).

В городе или регионе может быть не введён прямой запрет на остекление балконов и лоджий. Но собственник помещения должен учитывать, что его могут обязать демонтировать конструкцию, если она нарушает нормы жилищного законодательства и интересы соседей.

Установленные на балконе стёкла мешают провести капремонт фасада

Потребовать от владельца квартиры демонтировать самовольно установленное остекление с балкона могут управляющая домом организация или ТСЖ. Управляющая организация в силу закона и договорных отношений отвечает за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. На ней лежит обязанность защищать права и интересы собственников многоквартирного дома, в том числе в судебном порядке.

УО отвечают за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводят его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491). Остекление, установленное владельцем квартиры самовольно, без согласования с соседями и управляющей организацией, может помешать провести капитальные и текущие работы по содержанию общего имущества. Например, сложно будет утеплить фасад, обновить краску или смонтировать коммуникации.

В одном из многоквартирных домов Санкт-Петербурга смонтированные на балконе рамы мешали УО провести капитальный ремонт фасада. Компания потребовала убрать стёкла, но собственники отказались. Тогда их принудил к этому суд. Важными доводами в пользу УО в суде было то, что собственники помещений на ОСС не разрешили соседу менять фасадный облик дома, и то, что остекление мешало проведению капремонта.

Работы по содержанию дома при наличии остекления балкона стоят дороже, чем в его отсутствие

В решение вопроса о демонтаже остекления может вмещаться орган ГЖН, если увидит в этом нарушение норм жилищного законодательства. В Челябинске ведомство провело проверку в одном из МКД и выдало предписание ТСЖ отремонтировать часть водосточной системы на фасаде, расположенную между двумя балконами. Но добраться туда можно было только демонтировав остекление одного из них.

ТСЖ подало в суд иск с целью принудить собственников квартиры убрать стёкла и допустить сотрудников товарищества в квартиру, чтобы они могли выполнить предписание органа ГЖН. Суд первой инстанции отказал ТСЖ в иске, решив, что оно не доказало связь между необходимостью отремонтировать водостоки и требованием снять остекление.

препятствует доступу к общему имуществу – к стояку наружного водостока не добраться;
мешает содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии и проводить его своевременные осмотры;
не позволяет ТСЖ вовремя выявлять несоответствие состояния общедомового имущества требованиям законодательства.

При этом ТСЖ правомерно ссылалось на то, что иного доступа к водостоку, чем через балкон квартиры, нет. Собственники помещения не доказали, что работы по содержанию в надлежащем состоянии стояка на фасаде могут производиться иным способом, без демонтажа остекления балкона.

Кассационный суд также встал на сторону ТСЖ. Он отметил, что иные способы обслуживания и ремонта ливневого стояка потребуют больших денежных затрат, чем товарищество заплатит за эти работы в отсутствие остекления балкона. ТСЖ не вправе использовать дополнительные средства собственников для того, чтобы сохранить остекления балкона в квартире одного из них.

На заметку

к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования;
к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
к нарушению работы противопожарных устройств.

Также остекление не должно создавать препятствий для осмотров и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Если УО или ТСЖ установят, что остекление балкона не позволяет им провести ремонт фасада, коммуникаций или иных элементов общего имущества, они вправе потребовать от собственника, в том числе в судебном порядке, демонтировать стёкла.

При этом для положительного исхода судебного дела управляющая организация должна иметь доказательства, что у неё нет другой возможности получить доступ к общему имуществу, чтобы провести его ремонт.

Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона

Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.

Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества

В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.

Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.

Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.

Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.

Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.

Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона

Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ).

Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

Управляющая домом организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводит его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491).

УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.

Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома

Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.

Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.

Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.

Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.

Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.

На заметку

Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.

Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.

В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

проверять правильность использования балконов жителями дома;
не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
Определить источник финансирования.
Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Запомнить

В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Читайте также: